Immobilien : Etwaige Forderungen rechtzeitig stellen

ANDREAS LOHSE

In der Regel beträgt die Verjährungsfrist 30 Jahre / Kürzere Zeiten möglichVON ANDREAS LOHSE Ist der Mietvertrag beendet, wollen alle Beteiligten möglichst rasch ihre Ansprüche erfüllt sehen.Der Vermieter dringt auf Schönheitsreparaturen, der Mieter will seine Kaution und zuviel gezahlte Vorschüsse zurück.Forderungen sollte man alsbald stellen, sie könnten verjähren. Zivilrechtlich bedeutet Verjährung, daß man innerhalb eines bestimmten Zeitraumes den Anspruch auf noch ausstehende Geld- oder Sachleistungen verliert, sofern der Gläubiger seine Forderungen nicht rechtzeitig stellt, notfalls einklagt.Sonst kann der Schuldner die Leistung verweigern.Das ist kein Affront gegen die Redlichkeit, sondern so von Gesetzes wegen vorgesehen und im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgehalten.In der Regel beträgt die Verjährungsfrist 30 Jahre.Allerdings geht es auch kürzer. Ansprüche des Vermieters wegen einer Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren nach sechs Monaten.Dazu gehören Schönheitsreparaturen und Instandsetzungen seitens des Mieters, aber auch Rückbauten von beispielsweise ungenehmigt errichteten Zwischenwänden (§ 558 BGB).Die Frist beginnt in dem Augenblick, in dem der Vermieter freien Zugang zu den Räumen erhält, um sie auf vorhandene Fehler untersuchen zu können, entschied der Bundesgerichtshof (Az.XII ZR 105/90), also in der Regel bei Rückgabe der Wohnung.Zieht der Mieter also am 30.Juni aus, ohne Schönheitsreparaturen durchgeführt zu haben, verjährt der Anspruch des Vermieters am 1.Januar.Ausreichend sei allerdings auch, wenn der Vermieter einen Schlüssel erhält, während der Mieter noch einen weiteren zum Ausräumen und Renovieren der Wohnung besitzt (LG Berlin, Az.64 S 490/86). Gibt der Mieter die Wohnung in einem renovierungsbedürftigen Zustand zurück, so erlöschen die Ansprüche des Vermieters auf Ersatz des dadurch entstandenen Mietausfalls ebenfalls nach sechs Monaten (LG Berlin, Az.61 S 43/86). Läßt der Mieter seine Möbel oder Einbauten nach Vertragende längerfristig in der Wohnung oder trifft er hinsichtlich der Möbelübernahme keine Abreden und vertragliche Vereinbarungen, hat er möglicherweise das Nachsehen: Die Gegenstände gehen nach sechs Monaten in den Besitz von Nachmieter oder Vermieter über.Diese Frist beginnt mit Vertragende.Vereinbaren Mieter und Vermieter im Rahmen eines Wohnungsübernahmeprotokolls, daß der Mieter wegen unterlassener Schönheitsreparaturen die dem Vermieter entstandenen Kosten ratenweise abstottert und stellt der Mieter nach einigen Monaten diese Zahlung ein, so gilt auch hierbei die kurze Verjährung, wenn der Vermieter innerhalb von sechs Monaten nicht schriftlich auf deren Fortsetzung besteht, entschied das Landgericht Nürnberg-Fürth (Az.7 S 4884/92). Alle Ansprüche des Vermieters auf rückständige Mieten erlöschen nach vier Jahren (§ 197 BGB).Dasselbe gilt für Forderungen des Vermieters auf Nachzahlung von Betriebskosten sowie des Mieters auf Rückzahlung etwaiger Vorschüsse.Die Verjährungsfrist beginnt hierbei am Ende des Jahres, in dem der Vermieter dem Mieter eine Abrechnung vorlegt.Allerdings ist zu berücksichtigen, daß die Abrechnung der Betriebskosten bei preisgebundenem Wohnraum spätestens nach Ablauf von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter vorliegen muß.Versäumt dies der Vermieter aufgrund eigenen Verschuldens, können Nachforderungen nicht mehr erhoben werden. Hat der Mieter seine Wohnung oder Teile davon zerstört, hat der Vermieter 30 Jahre lang Anspruch auf Ersatz.Mietern geht innerhalb desselben Zeitraumes die Kaution nicht verloren, sofern sie rechtzeitig zurückgefordert wird.Die 30jährige Frist beginnt mit der Entstehung des Anspruches selbst, bei Kautionen also frühestens mit der Beendigung des Mietverhältnisses, weil der Mieter erst dann deren Rückzahlung verlangen kann. Unterbrochen wird eine Verjährungsfrist beispielsweise durch eine Klage oder die Zustellung eines Mahnbescheides.Eine Mahnung allein genügt nicht.Wer indes glaubt, durch Verwirrung Zeit schinden zu können, bis etwaige Ansprüche verjährt sind, irrt.So war beispielsweise ein Mieter mit Schulden ausgezogen und verzögerte durch ständigen Wechsel des Wohnortes, daß man seine Anschrift ausfindig machen konnte.Der Bundesgerichtshof entschied, daß dadurch die Forderungen des Vermieters gegenüber seinem Ex-Mieter nicht verjährten, da dieser sich rechtsmißbräuchlich verhalten habe (Az.VI ZR 217/86).

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