EU-Verbraucherrechterichtlinie : Neues Widerrufsrecht kann Makler Provision kosten

Das neue Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie könnte für Immobilienmakler zum Albtraum werden.

von und Andreas Kunze

Das neue Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie ist am 13. Juni in Kraft getreten. Der europäische Gesetzgeber will damit das Widerrufsrecht in Europa vereinheitlichen. Erstmals sind dabei durch die Änderung des Fernabsatzgesetzes auch Regelungen der Wohnungsvermittlung betroffen. Für Immobilienmakler könnte das zum Albtraum werden: Verbraucher haben nun auch bei online geschlossenen Maklerverträgen ein Widerrufsrecht – so wie bei Online-Bestellungen längst üblich.

„Wir halten die Änderung der Verbraucherschutzbestimmungen für sehr sinnvoll und verbraucherfreundlich. Daher wenden wir das neue Widerrufsrecht bereits seit Mai an“, sagt Michael Ostermaier, Immobilienberater des Münchner Immobilienvermittlers eigenwert GmbH.

Die Folgen für Immobilienmakler können jedoch dramatisch sein: „Selbst bei einer erfolgreichen Vermittlung kann unter Umständen die Provision verweigert werden“, sagt Rechtsanwältin Nicola Kreutzer von der Düsseldorfer Immobilienrechtskanzlei Kreutzer & Kreuzau.

Immer mehr Kontakte mit Immobilienmaklern kommen mittlerweile über Immobilienportale im Internet oder über die Internetseiten der Makler zustande, also elektronisch. Der Vertragsschluss erfolgt dann ebenfalls elektronisch. Liest zum Beispiel ein Wohnungssuchender ein Miet-Angebot in einem Immobilienportal und sendet eine Anfrage per Mail, bestätigt der Immobilienmakler in der Regel ebenfalls per Mail. Damit ist im Regelfall ein Maklervertrag abgeschlossen, bei erfolgreicher Vermittlung wird die im Mietangebot genannte Provision fällig.

Wird der Kunde nicht belehrt, gilt das Recht zum Wiederruf nicht mehr unbegrenzt

Bei einem rein elektronischen Kontakt gelten die Regelungen über sogenannte Fernabsatzgeschäfte, die unter „ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln“ zustande gekommen sind. Der Verbraucher hat danach ein 14-tägiges Widerrufsrecht. „Lange war es umstritten, ob der elektronisch geschlossene Vertrag mit einem Immobilienmakler auch darunter fällt. Es gibt unterschiedliche Gerichtsentscheidungen", so Rechtsanwältin Kreutzer. Seit 13. Juni herrscht nun Klarheit, denn an diesem Tag trat das „Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung“ in Kraft. Das Widerrufsrecht besteht demnach immer dann, wenn eine Provision vereinbart wurde.

Die elektronisch geschlossenen Verträge mit Immobilienmakler müssen daher künftig ein Widerrufsrecht enthalten. Der Immobilienmakler hat den Kunden darüber zu belehren und ihm ein Widerrufsformular aushändigen. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage. Sie beginnt mit Vertragsabschluss, nicht jedoch bevor der Kunde eine Widerrufsbelehrung erhalten hat. Ebenfalls neu: Belehrt der Makler seinen Kunden nicht, gilt das Widerrufsrecht nicht wie bislang unbegrenzt, sondern erlischt spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem Vertragsabschluss.

Wird der Immobilienmakler-Vertrag widerrufen, müssen beide Seiten die „empfangenen Leistungen“ erstatten. Aber was passiert, wenn auf Grund der Makler-Infos der Mietvertrag oder der Kaufvertrag über die Immobilie schon geschlossen wurde und die Provision fällig wäre? Der Widerruf ist trotzdem noch möglich, der Provisionsanspruch entfällt. Der Immobilienmakler hat dann stattdessen unter Umständen Anspruch auf „Wertersatz“, was letztlich der Provision gleichkommen kann.

Branchen-Experten gehen davon aus, dass wie schon in der Vergangenheit die Online-Händler nun zahlreiche Immobilienmakler sich schwer damit tun werden, alle Widerrufs-Details zu beachten. Vermutlich werden einige zunächst aus Angst vor Widerrufen und Provisionsverlust nach einem ersten elektronischen Kontakt das persönliche Gespräch suchen, um sich ganz klassisch einen Maklervertrag unterschreiben zu lassen – dann ist es kein Fernabsatzgeschäft mehr.

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