Fachmärkte : Millionen gegen die Konkurrenz

Dem Kaufpark Eiche bei Marzahn-Hellersdorf läuft die Kundschaft davon. Ein kostspieliger Umbau soll mehr Käufer anlocken.

Rahel Willhardt
Lust am Bummeln. Der Kaufpark Eiche ist reif für die Sanierung. Naturmaterialien, Spielplätze für Kinder und ein größeres Angebot an Gastronomie und Dienstleistung sollen das Gelände attraktiver machen. Visualisierung: Malte Klipphahn/Maas und Partner Architekten
Lust am Bummeln. Der Kaufpark Eiche ist reif für die Sanierung. Naturmaterialien, Spielplätze für Kinder und ein größeres Angebot...Visualisierung: Malte Klipphahn/Maas und Partner Architekten

Zum zwanzigsten Jubiläum kamen Jürgen Drews und Ulli Zelle ins Einkaufszentrum. Diesen Herbst kommt der Bauschutt. Der Kaufpark Eiche soll größer und moderner werden, teilte die Gesellschaft zur Entwicklung von HandelsCentren (HLG) mit. Im laufenden Betrieb will die vom Eigentümer, einem Konsortium aus Morgan Stanley und Redos Real Estate, mit dem Umbau beauftragte Gesellschaft sanieren. 18 Monate sind dafür vorgesehen. Die Kosten könnten eine zweistellige Millionensumme erreichen. Läuft alles nach Plan, erledigen Kunden in Berlins östlichster Einkaufsstätte nicht bloß ihre Wege, sondern bummeln und flanieren.

Reif für die Sanierung ist sowohl die Bausubstanz als auch das Handelsformat selbst. Zwar ist der Nahversorger mit wöchentlich 180 000 Besuchern nach wie vor eine regionale Einkaufsinstitution, doch Massentumulte wie in den Anfangsjahren löst der Standort nicht mehr aus. Einst mussten Verkehrslotsen kaufwütige Berliner in Parkplätze einwinken, um den Autokolonnen Herr zu werden.

Künftig wird das Center sogar auf 250 seiner 4 000 Parkplätze verzichten, um Platz zu schaffen. „Der Anspruch von Konsumenten an das Einkaufserlebnis ist gestiegen. Diesen Erwartungen wollen wir Rechnung tragen“, sagt HLG-Geschäftsführer Christian Diesen. Damit folgt er der bewährten Handelsformel: Atmosphäre steigert Verweildauer und die den Pro-Kopf- Umsatz.

Breiter, grüner, größer

Zur Nachwendezeit war der Kaufpark in Hellersdorf-Marzahn und Brandenburg-Barnim fast allein auf weiter Konsumflur. Mittlerweile wimmelt die ganze Metropole von sogenannten Malls. Mit den Zentren Helle Mitte und Eastgate entstanden zwei Anlaufadressen in direkter Nachbarschaft. Auch deshalb will man Kunden nicht nur mit Waren, sondern mit „Marktplatzcharakter“ locken, sagt der mit dem Umbau beauftragte Architekt Michael Maas.

Konkret heißt das: Ab 2017 gibt es drei Eingangsportale. Bisher gibt es nur eines. Den Haupteingang säumt ein offener Vorplatz. Überhaupt werden die Zugänge breiter und grüner. Kinder finden Spielplätze, auch eine Aktionsfläche im Freien ist geplant. Die Bushaltestelle rückt näher ans Gebäude heran. Stimmt die Kommune zu, wird die Bustaktung dichter.

Reif für die Sanierung. Der Kaufpark Eiche hat seine Glanzzeiten hinter sich. Foto: IMAGO
Reif für die Sanierung. Der Kaufpark Eiche hat seine Glanzzeiten hinter sich.Foto: IMAGO

Es soll mehr Fahrstühle geben, mehr Naturmaterialien und Schaufenster sollen die Lust am Bummeln steigern, ältere Menschen und Eltern mit Kinderwagen bekommen mehr Platz. Mehr als die bisherigen 70 Läden sind nicht vorgesehen, wohl aber ein größeres Angebot an Gastronomie und Dienstleistung.

Spruchreif ist bereits ein Café mit rund 200 Außensitzplätzen. Centermanagerin Bianka Schäfer vom benachbarten Shoppingcenter Eastgate sieht der Modernisierung des Fachmarktstandorts gelassen entgegen. An der Monopolstellung des ECE-Centers im Berliner Ostteil rüttle das nicht. „Kein Fachmarktzentrum wird zur Mall, nur weil die Aufenthaltsqualität steigt. Dazu sind die Handelsformate zu unterschiedlich“, sagt Moritz Lück vom MEC, dem METRO-ECE Centermanagement.

Fachmarktzentren sind begehrt

Vor drei Jahren gegründet, ist das Joint Venture aus dem Handelskonzern Metro und dem Shoppingcenter-Profi ECE auf den Betrieb von Fachmarktzentren spezialisiert. Als deutscher Marktführer verwaltet es mittlerweile 43 Märkte mit dem Ziel, Renditechancen auszureizen. Modernisiert wird immer dann, wenn sich Frühwarnzeichen wie ein Besucherschwund oder Probleme bei der Nachvermietung zeigen.

Warum in seiner Handelssparte Modernisierung immer auch „Atmosphärisierung“ heißt, erklärt Lück folgendermaßen: „Wer sich die Veränderung von Supermarktketten wie Rewe anschaut, begreift, dass die Konsumenten ihre Einkäufe nicht mehr im Funktionsbau erledigen wollen.“

Aber nicht nur das wird für einen Revitalisierungsschub sorgen. „Letztes Jahr waren Fachmarktzentren das begehrteste Handelsimmobilienprodukt, doch mangels neuer Objekte wird meist im Bestand gekauft“, sagt Andreas Trumpp, Chefanalyst von Colliers International. 2014 entfielen 40 Prozent des 8,4 Milliarden Euro starken Einzelhandelsinvestmarkts auf das Segment.

Für 2015 erwartet Trumpp ähnliche Ergebnisse. Mit rund 2,9 Milliarden Euro folgten die Einkaufszentren an zweiter Stelle. In den Vorjahren lagen sie meist vor den Fachmarktzentren. An dritter Stelle standen die Einzelhandelsimmobilien in bester Lage und Geschäftshäuser (24 Prozent). Zu den deutschen Topstandorten gehören neben Berlin Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.

Wocheneinkauf mit Wohlfühlfaktor

An den großen Unterschieden zwischen den Handelsformaten rütteln die Baumaßnahmen nicht. So beherbergt etwa der Kaufpark Eiche 70 Mieter auf 60 000 Verkaufsquadratmetern und zieht 180 000 Kunden pro Woche an. Die gut doppelt so vielen Shops auf etwa halb so viel Quadratmetern im Eastgate suchen 142 000 Besucher auf. Ersterer ist weitläufig, Letzterer mehrstöckig und kompakt. Mieter wie der Schuhhändler Deichmann, das Modegeschäft Pimkie oder der Accessoire-Händler Bijou Brigitte findet man in beiden Zentren.

Grundsätzlich gilt aber, Fachmärkte sind auf großflächige Konzepte ab 800 Quadratmeter im Niedrig- bis Mittelpreissegment ausgelegt. Mehr als Lifestyle-Angebote motivieren handfeste Dinge wie Werkeleien am Haus oder die Wochenversorgung zum Gang ins Zentrum.

So bleibt trotz aller anstehenden Veränderungen in Hellersdorf-Marzahn eins unveränderlich, wie HLG-Geschäftsführer Diesen betont: „In den Kaufpark fährt man, um seinen Wocheneinkauf zu erledigen. Das soll auch so bleiben, künftig aber mit höherem Wohlfühlfaktor.“

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