Immobilien : Fein raus

Ein Erdgeschoss mit Garten in der Stadt? Diese Kombination ist gefragt wie nie, aber schwer zu finden

Veronika Csizi

An einem alten Baumtorso hängt ein Kletterseil, auf der West-Terrasse toben die vierjährige Tochter und der siebenjährige Sohn in einem Plantschbecken, auf der Südterrasse sitzen Mama und Papa im Schatten riesiger Linden – wenn sie nicht gerade eines der Gemüsebeete beharken. Franz Schmid und seine Familie sind Herren über 450 Quadratmeter Grün am Majakowskiring in Pankow. Doch dazu gehört kein schmuckes Einfamilienhaus, sondern eine schicke Erdgeschoss-Wohnung mit 140 Quadratmetern Wohnfläche.

Eigentlich lautet die Devise der meisten Wohnungskäufer und -mieter ja: Je höher, je lieber. Im Erdgeschoss wollen die wenigsten wohnen. Das schicke Penthouse in luftiger Höhe rangiert meilenweit vor einer noch so schönen Parterrewohnung. Ängste um die eigene Sicherheit, zu wenig Schutz vor Einbrechern, zu dunkle Räume. Das sind meist die Argumente, denen Makler, Vermieter und Verkäufer begegnen.

„Meistens sind Erdgeschosswohnungen sehr schwer zu vermieten oder überhaupt nur, wenn sie einen Garten haben“, weiß Anne Riney, die Leiterin des Büros Mitte beim Immobilienmakler Engel & Völkers. Ohne Garten müssten Verkäufer oder Vermieter dagegen mit Abschlägen von bis zu 30 Prozent, verglichen mit höheren Geschossen, rechnen. Umgekehrt profitieren Kauf- und Mietwillige davon: Das Stückchen Grün vor dem Wohnzimmer gibt es in vielen Fällen gratis als Sahnehäubchen auf den normalen Mietpreis drauf. Wird eine Bleibe in einer Wohnanlage gekauft, sind die Grünflächen entweder Gemeinschafts-Eigentum, so dass alle Mieter dort grillen, relaxen oder spielen können. Oder aber der Käufer im Parterre erhält in einem Teilungsvertrag so genannte Sondernutzungsrechte für eine Parzelle, die dann für ihn reserviert ist.

Mit Mehrkosten, ob für 50 oder für 400 Quadratmeter Garten, ist in den meisten Fällen trotzdem nicht zu rechnen – es sei denn, man hat sich Spitzenlagen und Luxus ausgeguckt: Für die Beletage am Wannsee mit 3000 Quadratmetern Park und privatem Bootssteg bezahlt man mit knapp 5000 Euro Kaltmiete nicht nur die 250 qm Wohnfläche. „In solchen Fällen ist der Garten ein wichtiges zusätzliches Ausstattungsmerkmal, das sich der Besitzer bezahlen lässt“, sagt Engel-&-Völkers-Sprecher Jörg Bretschneider.

Nicht vergessen dürfen Mieter wie Käufer: Die Grünfläche zieht Folgekosten nach sich, etwa für Gießwasser, Rasenmäher, Bepflanzung, zuweilen gar einen Gärtner, wie bei jener Beletage am Wannsee. Denn fast immer muss der Mieter „auch vertraglich zusichern, dass er den Garten nicht verwahrlosen lässt“, sagt Maklerin Riney.

Der Garten, so bestätigt auch Makler-Kollege Steffen Schnoor, sei „der beste Wertausgleich für den Nachteil Erdgeschoss“. Doch das Angebot ist vergleichsweise karg: Die meisten Makler winken gleich ab, wenn sie nach Gartenwohnungen gefragt werden. Dabei sind Wohnungen mit einem schmucken Gärtchen in guter Lage heiß begehrt. Vor allem Familien mit Kindern reißen sich um die wenigen Angebote. Logisch, meint Anne Riney. Es sei doch ein „Riesenunterschied, ob eine Mutter mit zwei Kindern nachmittags alles zusammenpacken und auf den Spielplatz muss – oder ob sie die Kids an die frische Luft in den eigenen Garten schickt, sich dabei einen Kaffee auf der Terrasse genehmigt und die Kinder trotzdem im Blick hat.“

Diese Erfahrung hat auch Franz Schmid gemacht. Nahezu alle „Gartennachbarn“ seien Familien mit Kindern. Schmid, selbst Architekt, schätzt zudem an seiner Gartenwohnung die „gute Mischung aus Grün, Privatheit und Hausgemeinschaft“. Er wohne großzügig wie in einem Haus und habe doch alle Vorteile einer Wohnung, etwa in punkto Sicherheit: Anders als in einem Einfamilienhaus sei immer jemand da, der die Wohnung im Blick habe bzw. nachsehen könne, ob alles in Ordnung sei, wenn er mal in Urlaub fahre.

Dass Gartenwohnungen so gesucht sind, machten sich auch zunehmend Besitzer von Altbau-Etagen im Parterre in der City zunutze. Da es in Berlin viele Innenhöfe gibt, bauten manche Wohnungsbesitzer extra bodentiefe Fenster mit direktem Zugang zum Innengrün ein. Bisweilen würden dort dann auch private Gartenparzellen ausgewiesen. So wie eine Kundin von Maklerin Riney, die sich in Friedenau ein kleines grünes Paradies geschaffen hat. Als die Altbau-Maisonnette neu renoviert wurde, entstand auch in einem kleinen Innenhof eine buchsbaumgesäumte Granitstein-Terrasse samt plätscherndem Minibrunnen, umgeben von Schatten spendenden Blattgiganten, surrenden Insekten und blühenden Stauden.

Anders als bei Franz Schmid, das zeigt ein Blick auf das aktuelle Angebot, sind die Gärten der meisten Erdgeschosswohnungen aber eher klein. 40 bis 60 Quadratmeter Grün, wie bei einer 2-Zimmerwohnung in Steglitz für 247 Euro Kaltmiete oder 3 Zimmern auf 63 qm in Köpenick für 310 Euro warm, sind keine Seltenheit. Da kann man zwar morgens jedes Pflänzchen per Handschlag begrüßen, aber es bleibt die Faszination, im Sommer im Garten frühstücken zu können und sich abends mit Freunden privat, aber unter freiem Himmel zu treffen – selbst, wenn man sich kein Reihenhaus leisten kann oder will.

Allerdings: Wer auf der Suche nach einer Wohnung samt Grünfläche ist, wird Geduld, Zeit und ein Quäntchen Glück brauchen: Denn unter den hunderten Angeboten, die etwa Immobilienvermittler im Internet unter dem Stichwort „Erdgeschoss und Garten“ ausweisen, sind nur wenige echte Perlen. Häufig umschreiben Makler sehr blumig als Gartenwohnungen, was eben nicht nachgefragt ist: das Erdgeschoss. Der Garten ist dann häufig eher ein Austritt mit Blick auf die einen Meter entfernte Thuja-Hecke – oder es handelt sich um einen tristen Gemeinschaftsrasen für 20 Mietwohnungen zur Straße hin.

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