Immobilien: Flecken auf der weißen Weste

Lange galten die Offenen Immobilienfonds als sicherer Hafen für das Kapital von Anlegern. Doch das neue Rating des Unternehmens Scope, das federführend von einer früheren Investment-Expertin aus der renommierten Rating-Agentur Moodys erstellt wurde, rät nun erstmals bei einigen Fonds offen den Verkauf der Beteiligungen. Der Grund: Bei einigen Fonds, die bereits lange Zeit am Markt sind, sinken die Renditen von Jahr zu Jahr tiefer – in einem Fall beträgt diese sogar nur noch einen halben Prozent.

Das neue Rating ist der bisher direkteste Angriff auf den guten Ruf, den die Produkte bisher genossen hatten. Zwar kritisieren Branchenexperten bereits seit einiger Zeit, die mangelnde Transparenz in der Berichterstattung der Fonds. Doch diese hatten die Kritik aufgegriffen und ihre Rechenschaftsberichte ausgeweitet. Dies überzeugte offenbar die Anleger, denn sie vertrauten den Fonds in den vergangenen zwei Jahren so viel Geld an wie lange nicht mehr: 13,7 Milliarden Euro 2003 und 14,9 Milliarden Euro 2002. Das Vertrauen der Anleger erklärt sich so: Seit der erste Offene Immobilienfonds im Jahr 1959 aufgelegt wurde, verzeichneten laut Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) alle Gesellschaften immer nur positive Renditen. Außerdem unterliegen diese Fonds der stetigen Kontrolle der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht. Kurz, die milliardenschweren Fonds trotzten bisher durch geschickte Investitionen in Grundstücke, Immobilien und verzinsliche Papiere bisher noch jeder Krise.

Ob dies aber auch in Zukunft so weitergehen wird, ist ungewiss. Analysten und Anlegerschützer warnen: Einzelne Fondsgesellschaften nähern sich in großen Schritten der Nullrendite. Das Rating bei Scope zieht daraus seine Schlüsse: „Wir haben bei dem iii-Fonds1 eine Verkaufsempfehlung abgegeben, weil derzeit 23 Prozent des Immobilieneigentums leer steht und in den nächsten fünf Jahren 78,1 Prozent aller Mietverträge bei den Immobilien des Fonds auslaufen“, sagt Alexandra Merz. Die Analystin und Geschäftsführerin in der Scope-Gruppe hat 27 Offene Fonds untersucht und das Ergebnis zugespitzt auf drei einfache Empfehlungen: kaufen, verkaufen oder halten. Sieben Offene Fonds fielen durch: Deka Immobilien Global und der Deka ImmobilienFonds, die iii-Fonds Nr. 1 und Nr. 2, CS-WV Immofonds, Defo-Immobilienfonds 1 sowie der Aachener Grundfonds Nr. 1.

Ein Armutszeugnis für die gesamte Branche ist dies aber nicht. Die Mehrheit der Fonds erhält gute Noten. Nicht verkaufen sollten die Anleger dem Scope-Rating zufolge die folgenden Offenen Fonds: Difa-Fonds Nr. 1, Westinvest 1, Grundbesitz-Invest, CS-Eureal, den iii-fonds Nr.3, West-Invest-Interselect, Hansa-Immobilia, Seb-Immo-Invest, Difa-Grund, Deka-Immobilien-Europa und Skag Euroinvest Immobilien.

Neun Fonds werden sogar zum Kauf empfohlen. Dazu zählen die fünf neuen am Markt: Degi International, Kanam US-grundinvest Fonds, Kanam grundinvest, Haus-Invest Global, Difa global. Außerdem zum Kauf empfohlen sind einige schon länger am Markt erhältliche Offene Fonds: Grundbesitz global, Axa Immoselect, Haus-Invest Europa und Grundwert-Fonds.

Dennoch stößt das Scope-Rating beim BVI auf Kritik. Sprecher Andreas Fink sagt: „Das Fondsmanagement ist nicht ausreichend berücksichtigt.“ Diesem komme jedoch entscheidende Bedeutung zu, wenn die erneute Vermietung der Fonds–Immobilien anstehe, weil alte Mietverträge ausliefen. Finks zweiter Kritikpunkt: „Ein Rating der einzelnen Immobilien hat nicht stattgefunden.“ Stattdessen habe man sich bei der Bewertung der Immobilienbestände der Fonds auf Berichte des Marktexperten Hartmut Bulwien verlassen. Dessen Reports träfen jedoch nur Aussagen zur allgemeinen Marktlage an den untersuchten Standorten. Besser geeignet, um Aussagen über die Leistungsfährigkeit von Fonds zu treffen, sei eine Besichtigung ausgewählter Immobilien an einer konkreten Adresse im Eigentum der spezifischen Fonds.

Die Kritik trifft zwar den wunden Punkt, doch dieser war bei bisher allen erschienenen Ratings Offener Immobilienfonds zu beklagen. Auch der Verband hatte vor einem Jahr selbst eine Erhebung mit ähnlichen Schwächen veröffentlicht. Dieser Bericht war von der Rating-Agentur Moodys erstellt worden. Auch damals hatten sich die Experten nicht jede Immobilie aller Fonds angesehen. Dies ist auch kaum möglich: Das Vermögen aller Offenen Fonds beträgt 88 Milliarden Euro und besteht aus Hunderten weltweit verstreuter Immobilien.

Trotz dieser Schwachpunkte des neuen Ratings gibt es auch innerhalb der Branche Stimmen, die von einer ersten „unabhängigen Markteinschätzung“ sprechen. Anlegern ermögliche der Bericht eine erste Orientierung. Hilfreich sind dabei auch die detaillierten Berichte, die die Offenen Fonds selbst herausgeben, sowie die Statistiken des Verbandes. Diesen sind zwei wichtige Informationen zu entnehmen, die sich mit den Ergebnissen des Ratings decken: Die höchsten Renditen werfen neue Fonds ab, die noch nicht lange am Markt sind; bei fast allen älteren Fonds am Markt sinkt die Rendite langsam im Lauf der Jahre.

So beträgt die mittlere jährliche Rendite bei dem umstrittenen iii-Fonds Nr.1 bei der Betrachtung der vergangenen fünf Jahre 1,9 Prozent, der vergangenen drei Jahre 1,6 Prozent und des vergangenen Jahres 0,5 Prozent. Dagegen weisen neue Fonds wie der Kanam Grundinvest, der gut ein Jahr am Markt ist, eine Rendite von über sieben Prozent auf.

„Das ist ganz einfach zu erklären“, sagt Tim Oliver Ambrosius, Sprecher von der Deutschen Bank-Tochter DB Real Estate Deutschland. Neue Fonds schleppten keine Altlasten mit sich. Sie besäßen keine älteren, teilweise leer stehenden Immobilien, deren Verwaltung kostspielig sei, und wo viel Geld für Umbauten, für die Instandhaltung der Bausubstanz sowie für die Werbung neuer Mieter ausgegeben werden müsse, was die Rendite schmälere. Demgegenüber könnten die neuen Fonds mit frischem Kapital auf Einkaufstour gehen und nur solche Immobilien erwerben, die eine hohe Rendite garantierten. Und weil gewerbliche Mietverträge in der Regel unkündbar sind sowie meistens für einen langen Zeitraum von fünf oder sogar zehn Jahren fest vereinbart werden, sind die hohen Renditen oft auch für viele Jahre sehr sicher.

Auf der Jagd nach hohen Renditen kam den Offenen Fonds das vierte Finanzmarktförderungsgesetz von 2002 wie gerufen. Damit wurde die bisherige Regel abgeschafft, wonach höchstens 20 Prozent der Fonds-Immobilien außerhalb von Euroland gekauft werden durften. Deshalb können Fonds nun mehr Objekte auf rentierlicheren Märkten wie den USA oder Frankreich kaufen. Das internationale Portfolio soll außerdem dazu dienen, das Anlage-Risiko zu streuen. Hintergrund: Die Immobilienmärkte folgen Zyklen mit Auf- und Abschwung; während heute in Deutschland eine Krise herrscht und es kaum vermietete Objekte mit hohen Renditen gibt, ist das entsprechende Angebot in den USA groß.