Immobilien : Flexibel bleiben

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Die Zinsen sind günstig. Deshalb empfehlen die meisten Berater, die derzeit geringen Kapitalkosten bei der Finanzierung des Eigenheims für möglichst viele Jahre zu vereinbaren. Da fragt sich mancher, ob Darlehen mit variablen Zinsen überhaupt noch zeitgemäß sind, weil die Banken hier die Kapitalkosten regelmäßig an die in der Bundesbankstatistik festgehaltenen Durchschnittswerte anpassen. Steigen die Zinsen am Kapitalmarkt muss der Häuslebauer mehr für seine Schulden zahlen. So viel Ungewissheit will der Häuslebauer angesichts seiner meist hohen Verschuldung in der Regel nicht. Doch wer zunächst ein Grundstück erwirbt, sollte für diese Zwischenfinanzierung ein variables Darlehen in Erwägung ziehen.

Von sich aus bieten Banken und Sparkassen ihren Kunden nur selten einen Kredit mit variablen Zinsen für die Finanzierung des Grundstückserwerbs an. Stattdessen empfehlen sie oft den üblichen Hypothekarkredit mit fest vereinbarten Zinsen an, je nach Vertrag für fünf bis zwanzig Jahren. Das hat aber in diesem Fall meistens unliebsame Folgen: Spätestens wenn der Grundstückseigentümer den zweiten Teil des Kredits beantragt, um auch Maurer und Handwerker zu bezahlen. Dann muss er häufig feststellen, dass fast alle Banken sein Ansinnen ablehnen, auch wenn seine Einkommensverhältnisse gut sind. Der Grund: Der beste Platz im Grundbuch, die erste Stelle, ist blockiert. Dort steht bereits die Bank, die den Erwerb des Grundstückes finanziert hatte. Da bleibt dem Schuldner oft nur übrig, auch den zweiten Teil des Kredits beim selben Geldhaus zu holen. Das schränkt den Verhandlungsspielraum ein. Denn die Bank kennt natürlich die Zwangslage ihres Kunden.

Hätte der Schuldner eine Finanzierung mit variablen Darlehen abgeschlossen, wäre ihm das nicht passiert. Denn er könnte nun mit dreimonatiger Frist den Vertrag kündigen. Dadurch wird die erste Rangstelle im Grundbuch wieder frei für das Hauptdarlehen. Die Grundstückskosten kann man gleich mitfinanzieren. Variable Darlehen sind auch sinnvoll, wenn der Schuldner bereits ein Eigenheim errichtet, doch seine Eigentumswohnung noch nicht verkauft hat. Sobald er den Verkaufserlös für seine alte Immobilie eingestrichen hat, schuldet er das variable in ein übliches Darlehen um. Schließt er zuvor einen üblichen Hypothekarkredit ab, ist die Einzahlung des später erhaltenen Geldbetrages zur Schuldentilgung meist schwierig. Die günstigsten Kreditvermittler am Markt bieten selten variable Darlehen an. Die Hausbank am Wohnort schon eher. Variable Kredite kosten 5,75 bis 7,25 Prozent effektiv. Max Herbst

Der Autor ist Finanzberater

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