Immobilien : Flüssig was flüssig machen

Wie lässt sich ein Wohn- und Geschäftshaus optimal vermieten? Entscheidend ist das richtige Konzept

WAS STEHT INS HAUS?

Vor kurzem habe ich ein Wohn- und Geschäftshaus in Berlin geerbt. Dieses Haus befindet sich in einer Nebenstraße des Kurfürstendamms, ist also an sich recht gut gelegen. Es handelt sich um einen typischen Berliner Altbau, das Haus ist allerdings seit mindestens 20 Jahren nicht mehr renoviert, modernisiert oder instand gesetzt worden. Leider fehlen auch mir die finanziellen Mittel für eine umfassende Renovierung. Außerdem erhalte ich nur wenig Mieteinnahmen, da im Haus großer Leerstand besteht, vor allem bei den Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss. Wie soll ich mich verhalten?

WAS STEHT IM GESETZ?

Vor allem sollte die erzielbare Miethöhe überprüft werden. Sie haben Anspruch auf eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist und sie sich durch die Anpassung nicht innerhalb von drei Jahren um mehr als 20 Prozent erhöht hat (Paragraph 558 BGB). Mit dem gerade neu erschienenen Berliner Mietspiegel kann die zulässige Miethöhe geprüft werden. Auch ist an eine Erhöhung wegen Modernisierung zu denken (Paragraph 559 BGB). Damit könnte schnell ein moderner Standard für das Haus geschaffen und gleichzeitig auf Mieterwünsche eingegangen werden. Dazu könnte man das Dachgeschoss ausbauen. Die Gewerberäume sollten dringend dem neuzeitlichen Standard entsprechen, da Mieter dies gerade in 1b-Lagen wie der Kudamm-Seitenstraße erwarten. Gegen eine mietfreie Zeit renovieren oftmals die Mieter die Räume auch selbst, was zunächst Geld einspart. Vorher sollte man jedoch ein individuelles Konzept für Ihr Haus finden: Auswahl und Zusammensetzung gerade der Gewerbemieter steigert die Kundenfrequenz, damit das Interesse der Umwelt und potentieller Neumieter und dadurch die Attraktivität der Immobilie. Vor dem Ankauf von Immobilien werden oft sogenannte Due-Diligence-Prüfungen vorgenommen, eine Überprüfung der Werthaltigkeit der Immobilie und, damit verbunden, des Konzepts. Auch bei Immobilien, die man schon besitzt, kann so etwas sinnvoll sein.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Nur wenn die Immobilie interessant ist, möchte man in dieser leben oder arbeiten. Eine Vollvermietung kann durch gute Werbung und das schon erwähnte abgestimmte Konzept erreicht werden, bei dem Sachverständige helfen können. So sollte man prüfen, welche Gewerbe als Mieter in die Umgebung passen und welche Mieter vielleicht ihr Angebot gegenseitig ergänzen könnten. Der Fachmann ist allerdings auch gefragt, wenn die Mietverträge verhandelt werden, damit Mieter nicht wegen Formfehlern vorzeitig kündigen können und der Leerstand neu entsteht. So muss bei Änderungen des Vertrags unbedingt die Schriftform gewahrt und damit verbundene Rahmenbedingungen eingehalten werden. Auch die Schönheitsreparaturklauseln sind nicht zu unterschätzen. Es ist wie beim Zahnarzt: Vorsorge statt Bohren, Beratung statt Schaden.

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