Immobilien: Fondsmanager atmen auf

Urteil der Anlageexperten der Dresdner Bank: Am Immobilienmarkt ist die Trendwende in SichtVON CORNELIA HEERMit einem Anlageerfolg von 4 Prozent präsentierte der offene Immobilienfonds der Dresdner Bank Investmentgruppe, der Grundwert-Fonds, für das abgelaufene Geschäftsjahr per 30.September sein schlechtestes Ergebnis seit der Fondsgründung vor 25 Jahren.Dabei lag die Immobilienrendite sogar noch unter dem Ergebnis der Wertpapierseite, die mit leicht über 5 Prozent zum Anlageerfolg beitrug.Als Grund für die schwache Rendite nennt Klaus Hohmann, Geschäftsführer der Degi mbH, neben der niedrigen Verzinsung der Liquidität sowie der Leerstandsquote von 6,7 Prozent per 30.September die erforderliche Verkehrswertanpassung des Liegenschaftsbestandes.Brutto - das heißt, ohne Saldierung mit Höherbewertungen - werteten die Sachverständigen den deutschen Immobilienbestand um 380 Mill.DM ab.Zum Vergleich: In den vier Jahren davor addierten sich die Brutto-Abwertungen zusammen auf über 800 Mill.DM. Das Gute daran sei, so Hohmann, daß der Entwicklung an den Märkten nun in vollem Maße Rechnung getragen sei.Wieder zuversichtlicher beurteilt er auch die zukünftige Lage an den Immobilienmärkten.Hohmann rechnet damit, daß die seit 1992 rückläufige Mietentwicklung zumindest in Westdeutschland ihren Tiefpunkt erreicht hat.Denn die inländische Konjunktur befinde sich in einem soliden Aufwärtstrend.Davon sollten auch die Immobilienmärkte profitieren.Bereits heute werde schon wieder mehr vermietet.Dies spiegele sich auch in der gegenüber dem Ende des Fondsgeschäftsjahres um 0,7 Prozent verringerten Leerstandsquote des Grundwert-Fonds wider. Ungeachtet der zuletzt unbefriedigenden Lage an den Immobilienmärkten wurde die Liquidität insbesondere in der zweiten Hälfte des Geschäftsjahres kräftig von 37 auf 27 Prozent abgebaut.Unter Berücksichtigung von Projekten, die bereits vertraglich gesichert, aber noch nicht bezahlt sind - wie zum Beispiel ein Büropark in Den Haag -, reduziert sich der Liquiditätsanteil nach Auskunft von Hohmann auf rund 10 Prozent. Beim Neuerwerb haben die Degi-Verwalter in letzter Zeit verstärkt auf die Anfangsrendite geachtet.Erworben wurden acht Liegenschaften in Deutschland, drei in Holland und eine in London.Mit Blick auf die Auslandsaktivitäten des Grundwert-Fonds erläutert Hohmann, daß eine Erhöhung der aktuellen Quote von rund 15 Prozent, die sich im wesentlichen aus Objekten in Großbritannien und den Niederlanden zusammensetze, nicht angestrebt sei.Der Londoner Immobilienmarkt zeige bereits erste Überhitzungserscheinungen.Zudem mache der hohe Pfund-Kurs Neuengagements im Vereinigten Königreich wenig attraktiv.In den Niederlanden bestünden zwar aufgrund der engen Bindung des Gulden an die D-Mark so gut wie keine Währungsrisiken.Der Markt sei auch noch nicht so ausgereizt wie Großbritannien.Aufgrund des begrenzten Angebots sei die Zeit der Schnäppchen in den Niederlanden aber inzwischen vorbei. Vor diesem Hintergrund wolle der Fonds seinen Schwerpunkt weiterhin auf Deutschland legen, wobei das Rhein-Main-Gebiet auch künftig eine dominierende Rolle spielen werde.Schließlich habe man hier die beste Marktkenntnis und Frankfurt bleibe unbestrittenes Finanzzentrum. Neben dem Renditerückgang hatte der Grundwert-Fonds kürzlich eine weitere Schlappe zu verzeichnen: Er mußte seine Stellung als größter deutscher offener Immobilienfonds an die Konkurrenz von der Sparkassenorganisation, den DespaFonds, abgeben.Während dem Sparkassen-Fonds nach wie vor Mittel zufließen, hatte der Grundwert-Fonds im Geschäftsjahr 96/97 Rückflüsse von fast einer dreiviertel Milliarde DM zu verzeichnen.Um wieder die Nummer eins in Deutschland zu werden, soll nun der Absatz von Fondsanteilen angefacht werden.Dazu will die Muttergesellschaft Dresdner Bank ihren Kunden anläßlich des 25jährigen Bestehens des Fonds einen Jubiläumsrabatt beim Kauf von Anteilen in der Zeit vom 2.Januar 1998 bis zum 13.Februar 1998 gewähren.

CORNELIA HEER