Freude am Eigenheim : Haus sucht Bauplatz

Tipps zum Grundstückskauf – Wie sich Eigentümer in spe vor bösen Überraschungen schützen.

Christian Vey
Nicht einfach kaufen – diesen Rat sollten Interessenten bei Baugrundstücken immer beherzigen.
Nicht einfach kaufen – diesen Rat sollten Interessenten bei Baugrundstücken immer beherzigen.Foto: Andrea Warnecke/dpa

Meist ist es deutlich schwieriger, einen geeigneten Bauplatz als eine fertige Immobilie zu finden. Wichtig ist, schon zu Beginn der Suche zu wissen, welche Anforderungen das Grundstück erfüllen muss. In welcher Gegend soll es liegen und wie weit darf es vom Arbeitsplatz entfernt sein? Soll ein freistehendes oder ein Reihenhaus gebaut werden? Wie viele Stockwerke sind geplant?

Im Regelfall gibt es für das Grundstück einen Bebauungsplan. „Dann ist rechtlich fixiert, wie dort gebaut werden darf und wie nicht“, erklärt Elmar Zibis vom Regionalbüro Aachen des Bauherren-Schutzbundes. Gibt es keinen solchen Plan, sollte die Bebaubarkeit per Voranfrage beim Bauordnungsamt geklärt werden. Diese Voranfrage muss ein Architekt erstellen. Sinnvoll sei auch, vor Vertragsschluss ein Baugrundgutachten einzuholen, um die Bodenbeschaffenheit schätzen zu lassen und spätere Baukosten besser vorhersagen zu können. Hierfür ist aber die Einwilligung des Verkäufers nötig.

Auch die direkte Umgebung des Grundstücks sollte angeschaut werden. Oft sind es nicht Probleme am Baugrund selbst, sondern äußere Einflüsse, die die Freude am Eigenheim schmälern. Laute oder stinkende Industrieanlagen, Sportplätze oder große Straßen sind der Horror vieler Häuslebauer. Um zu erfahren, ob das geplante Haus auch zukünftig von solchen Störfaktoren verschont bleibt, lohnt der Weg zum Planungsamt der Kommune. „Da gibt es den Flächennutzungsplan, in dem steht, was in den nächsten Jahren auf dem Gebiet der Gemeinde geplant ist“, erklärt Zibis.

Die Kommune muss alle anstehenden Veränderungen in der Nutzung der von ihr verwalteten Flächen offenlegen. „Eine Garantie, dass in zwanzig Jahren nicht doch eine Schnellstraße vor das Haus gebaut wird, kriegt man aber nie“, warnt Zibis. „Im Prinzip kann durch die Politik jederzeit entschieden werden, den Flächennutzungsplan zu verändern oder einen komplett neuen zu erstellen.“ Die Möglichkeit, sich im Vertrag vor bestimmten Störfaktoren zu schützen, bestehe zwar theoretisch. In der Praxis lässt sich das aber kaum umsetzen. „Der Verkäufer wird sich auf so etwas wohl kaum einlassen“, sagt Rechtsanwalt Daniel Frick aus Leipzig. Denn normalerweise verfolge dieser das Ziel, seine Haftung für Mängel des Grundstücks weitgehend auszuschließen. Dem Käufer bleibe also nur übrig, vor dem Kauf so viele Informationen wie möglich einzuholen.

Besteht der Verdacht, dass es Mängel gibt, etwa Verunreinigungen des Bodens, rät Frick dazu, ein befristetes Rücktrittsrecht im Vertrag zu fixieren. „Auch eine nachträgliche Preisanpassung wäre möglich.“ Grundsätzlich gilt: Der Kauf eines Grundstücks ist kein Geschäft zwischen Käufer und Verkäufer allein. Es muss von einem Notar beurkundet werden, der in der Regel vom Käufer bezahlt wird. „Er wird aber nicht im Auftrag des Käufers tätig, sondern ist überparteilicher Betreuer aller Beteiligten“, erläutert Jon Meyer vom Deutschen Notarverein in Berlin. Das heißt: Der Notar prüft nicht, ob Käufer des Grundstücks ein gutes Geschäft macht. „Er darf nicht einmal darauf hinweisen, dass ein Kaufobjekt den vereinbarten Preis nicht wert ist, selbst wenn es ihm auffällt“, macht Meyer deutlich. Hauptaufgabe des Notars ist es stattdessen, den lastenfreien Erwerb zu sichern. Er überprüft die Eintragung im Grundbuch und stellt fest, ob finanzielle Lasten auf dem Bauplatz liegen, etwa ein Darlehen, das der Verkäufer mit dem Grundstück abgesichert hat. Solche Verbindlichkeiten sollten möglichst nicht höher sein als der vereinbarte Kaufpreis. Nur dann kann der Käufer sicher sein, dass mit seiner Zahlung alle Schulden beglichen werden können.

Ursprünglich liefen Grundstückskäufe immer über ein sogenanntes Notaranderkonto – eine Art Treuhandkonto. „Das ist aber recht teuer und nur dann sinnvoll, wenn Grundbesitz tatsächlich zu hoch belastet ist, um Schulden mit dem Kaufpreis ablösen zu können“, erläutert Meyer. In diesem Fall stelle das Notaranderkonto sicher, dass das Geld des Käufers erst ausgezahlt wird, wenn der Verkäufer den Differenzbetrag beglichen hat. Eine wichtige Vereinbarung im Kaufvertrag beschäftigt sich mit Erschließungskosten und Anliegerbeiträgen, also Kosten für Versorgungsleitungen oder Erneuerungen von Straßen und Gehwegen. Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollten Käufer hier genau hinsehen.

„Man sollte sich eine Anliegerbescheinigung des kommunalen Erschließungsträgers erteilen lassen“, empfiehlt Meyer. „Aus der geht hervor, ob bereits alle Kosten getragen sind oder nicht.“ Im Vertrag wird dann geregelt, wie noch ausstehende und zukünftige Forderungen verteilt werden.

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