Immobilien: Für Risiken haftet der Bauherr

„Betreten der Baustelle verboten. Eltern haften für ihre Kinder“, warnen Schilder an Baustellen – und führen oft in die Irre. Randalieren Kinder auf einer Baustelle, haften zwar die Eltern, wenn sie ihre Aufsichtspflicht verletzt haben. Für Gefahren, die von der Baustelle ausgehen, haftet aber der Bauherr. Durch einen schlecht gesicherten Bauplatz können Dritte zu Schaden kommen oder es können Sachschäden entstehen, etwa wenn ein Gerüst auf ein Nachbargebäude stürzt, Gruben mangelhaft abgedeckt sind oder die Straße beschädigt wird. Daher sind die Gefahrenquellen „mit zumutbaren Mitteln so zu sichern, dass es bei Dritten nicht zu Schäden kommt“, schreibt die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen in ihrem Ratgeber „ABC des Baurechts“. Diese Verkehrssicherungspflicht trifft vor allem den Bauherrn, denn „er ist es, der die Baustelle initiiert und Gefahren vermeiden kann“.

Von der Bauherrenhaftung wird der Häuslebauer keineswegs befreit, indem er einen fachkundigen Bauunternehmer beauftragt. Er kann zwar die Versicherungspflicht auf den Bauleiter oder Bauunternehmer delegieren, muss dann aber für die Überwachung des Bauleiters haften. Sobald der Bauherr eine Gefahrenquelle auf dem Bauplatz erkennt, muss er selbst für deren Absicherung sorgen und sie beseitigen. Der Bauherr sollte „bei Baustellenbesuchen immer auch ein Auge auf die Absicherung der Baustelle werfen“, so die Verbraucherzentrale NRW. Werden zum Beispiel Eisenträger angeliefert, die in den Gehweg hineinragen, muss der Bauherr unverzüglich die Gefahrenlage bereinigen.

Selbst wenn die Hauptschuld an einem Unfall eindeutig einer Baufirma zuzurechnen ist, kann der Bauherr voll zur Verantwortung gezogen werden. „Wenn mehrere Personen einen Schaden verschuldet haben, kann der Geschädigte seine Ansprüche nämlich in voller Höhe gegen jeden Einzelnen geltend machen“, warnt die Verbraucherzentrale. Der Geschädigte hat somit ein Wahlrecht und wird sich im Zweifel immer an den Bauherrn als „ersten Ansprechpartner“ halten. Selbst bei einem nur geringen Verschulden kann es dem Bauherren passieren, dass er zunächst den vollen Schadensersatz leisten muss. Bei Personenschäden geht es dabei rasch um etliche hunderttausend Euro für Behandlungskosten und lebenslange Renten.

Verbraucherschützer raten daher zu entsprechendem Versicherungsschutz. Als unverzichtbar gilt eine Bauherrenhaftpflichtpolice, die die finanziellen Folgen von Unglücksfällen auf dem Bauplatz abdeckt und ungerechtfertigte Ansprüche Dritter abwehrt. Die Versicherungssumme sollte mindestens drei Millionen Euro betragen. Mitversichert sind meist Arbeitsmaschinen und nicht zulassungs- und versicherungspflichtige Kraftfahrzeuge. Ebenso sind Schäden durch Witterung und Naturkatastrophen abgedeckt. Ausgeschlossen sind aber in der Regel Schäden am eigenen Bauwerk oder Schäden an geliehenen Baumaschinen. Außerdem besteht der Versicherungsschutz nur, wenn der Bauherr Planung, Bauleitung und -ausführung an Fachleute vergeben hat. Der Tarif einer Police hängt von vielen Faktoren ab: Region, Wohnfläche, Haustyp, Neubausumme, Eigenleistungen und Bauzeit. Die Police für einen Neubau mit einer Bausumme von 250000 Euro kostet einmalig rund 100 bis 300 Euro. Versicherungsschutz besteht dann meist für zwei bis drei Jahre. Für Fertighäuser fallen die Prämien günstiger aus. Eigenleistungen des Bauherren hingegen verteuern den Vertrag.

Vor Abschluss einer Police sollte man prüfen, inwieweit eine private Haftpflichtversicherung finanziell Schutz bietet. Viele Privathaftpflichtverträge enthalten eine „kleine Bauhaftpflichtversicherung“ für Summen bis 50000 Euro. Zwar reicht deren Deckungssumme kaum aus, doch kann der schon abgesicherte Teil der Haftung bei Abschluss einer Police angerechnet werden.

Gefahren drohen auch Freunden oder Verwandten, die auf der Baustelle helfen, als Laien aber erhöhten Risiken ausgesetzt sind. Sie können mit einer Bauhelferversicherung abgesichert werden. Billig ist das nicht. Pro Helfer und Stunde kostet der Unfallschutz 1,50 bis zwei Euro. Zuständig für Bauhelferversicherungen sind die Gemeindeunfallversicherungsverbände und die Bau-Berufsgenossenschaften. Für die eigene Mitarbeit muss der Bauherr nichts zahlen.

Eine weitere sinnvolle Police ist die Bauleistungsversicherung, auch Bauwesenversicherung genannt. Nimmt der Eigenheimbesitzer in spe das Bauwerk oder einzelne Gewerke ab, geht das Risiko des „zufälligen Untergangs“ auf ihn über. Richten Diebe, Vandalen, Hochwasser oder ein Sturm danach Schäden an, bleibt der Bauherr auf den Kosten sitzen, wenn er nicht versichert ist. Davor schützt die Versicherung. Oft gelten aber eine Reihe von Ausschlüssen. So sind Schäden durch orts- und jahreszeitübliche Witterungseinflüsse oder mangelhafte Handwerkerleistungen in vielen Verträgen nicht abgedeckt. Teils gelten auch Selbstbeteiligungen des Bauherrn bis 300 Euro pro Schaden. Die Kosten einer Bauwesenversicherung betragen einmalig 320 bis 900 Euro. Ein Muss auf der Baustelle ist zudem die Rohbaufeuerversicherung. Sie zahlt bei Schäden, die durch Brand, Blitzeinschlag oder Explosionen auf der Baustelle entstehen. Viele Assekuranzen bieten die Feuerpolice im Paket mit der Bauherrenhaftpflicht oder der Bauwesenversicherung an.

Vor Abschluss einer Police sollte man prüfen, ob alle Risiken abgedeckt sind. Um keinen Versicherungsschutz zu verlieren, sollten die Policen vor Baubeginn abgeschlossen und per Lastschrift bezahlt werden, um keine Überweisungen in der Hektik des Bauens zu vergessen. Wichtig ist auch, dass jede wesentliche Änderung des Bauvorhabens der Versicherung mitgeteilt wird. Beispiele: Die Bautätigkeit wird unterbrochen oder es wird statt eines Einfamilienhauses ein Zweifamilienhaus gebaut.