Immobilien: Fusionen und ein "Pensionskassen"-Modell fördern!

Vorschlag der Gesobau: Kapitalanteile an der Gesobau an Versicherungsgesellschaft verkaufen / Zusätzliche AltersversorgungVON JÜRGEN LÜDTKE D ies ist der achte Teil einer Serie zum geplanten Verkauf von Wohnungsbaugesellschaften, dessen Erlöse die Lücken im Berliner Haushalt schließen sollen.Neben Vorständen von Wohnungsbaugesellschaften beziehen sonntags auf dieser Seite auch Politiker Position. Beim täglichen Streifzug durch die Medienlandschaft fällt es auf, wenn man nicht über Themen zur Haushalts- und Finanzpolitik in Berlin stolpert.Die Aktivierung von Landesvermögen steht zur Diskussion und damit auch die städtischen Wohnungsbaugesellschaften zur Disposition.Die Veräußerung von Vermögenswerten hilft aber nur kurzfristig und nur einmal zur Reduzierung von Haushaltsdefiziten.Sparen an der richtigen Stelle ist angesagt, aber endlich vollzogen werden muß ein tiefgreifender Strukturwandel der öffentlichen hand.Hier sind wir bei der Frage nach heutigen und künftigen Aufgabenstellungen städtischer Wohnungsbaugesellschaften.Wie viele kommunale Wohnungen, mit welchem Standard, für welche Bevölkerungsgruppen, benötigt Berlin für seine Aufgaben der Daseinsfürsorge und -vorsorge, an welchen Standorten in der Stadt, mit welchem Standard, zu welchen Mietpreisen, mit welchen Organisationsformen und schließlich mit wieviel Wohnungsbaugesellschaften? Die Gesobau erkannte die Zeichen der Zeit rechtzeitig und 1994 durch den Kauf der Wohnungsbaugesellschaft Pankow und durch die Fusion wohnungswirtschaftlicher Aufgaben zusammengefaßt.Der Zusammenschluß ist erfolgt, Führung und Verwaltung sind zusammengefaßt, der Mieterservice optimiert, zugleich aber dezentral in Geschäftsbereichen organisiert.Das Angebot an Wohnungen ist vielfältiger geworden.Von hier bis zum Aufbau dienstleistungsorientierter Profit-Center ist es jetzt nur noch ein kurzer Weg.Es war naheliegend, 1995 die Wohnungsbaugesellschaft Weißensee durch Kauf in die Firmenfamilie einzugliedern und damit die Synergieeffekte bei der Zusammenfassung wohnungswirtschaftlicher Aufgaben zu verstärken.Auch hier wird die Fusion vorbereitet. Wer hat den Nutzen aus der Zusammenfassung von drei Wohnungsbaugesellschaften mit annähernd 60 000 Wohnungen, darunter etwa 46 000 städtischen Wohnungen? In erser Linie die Mieter als Kunden, für die heute ein modernes Dienstleistungsunternehmen in Bestandspflege und Mieterservice zur Verfügung steht.Aber auch die Beschäftigten: denn eine verbesserte Wirtschaftlichkeit und neue Aufgabenfelder etwa der Wohnungseigentumsverwaltung, sichert Arbeitsplätze.Das ist nicht unbedingt die heutige Tätigkeit, aber in jedem Fall eine interessante und abwechslungsreiche Beschäftigung in einem großen Wohnungsunternehmen.Auch der Gesellschafter, also das Land Berlin, hat seinen Nutzen daraus und zwar durch Optimierung der eigenen Gesellschafteraufgaben und durch die Reduzierung von Verwaltungsaufwand. Im Ergebnis also ist die Konzentration kommunaler wohnungswirtschaftlicher Aufgaben empfehlenswert, darf aber die Wirtschaftlichkeit eines Unternehmens nicht gefährden.Die gegenwärtig durchgeführte Bewertung städtischer Wohnungsunternehmen ist nicht nur Bestandsaufnahme, sie dient nicht nur dem Kauf eines Unternehmens durch das andere.Wer verkaufen will oder muß, sollte wissen, welchen Wert sein Vermögen für einen Käufer haben könnte.So steht neben der Zusammenfassung von Wohnungsunternehmen auch der Verkauf von Gesellschaftsanteilen zur Diskussion. Die Politik tut sich schwer, denn auf der einen Seite möchte sie ihren Einfluß sichern, auf der anderen kommt sie um einen Strukturwandel öffentlicher Aufgaben und um langfristige Konsolidierung der Finanzen der Stadt nicht herum.Auch soll spekulativer Erwerb von Landesvermögen ausgeschlossen werden.Der Verkauf von Gesellschaftsanteilen unter Beibehaltung einer Sperrminorität, der Gang an die Börse oder der Erwerb von Wohnungsunternehmen durch andere Unternehmen mit Beteiligung des Landes werden geprüft und gewogen. Aufsichtsrat und Vorstand der Gesobau unterbreiteten dem Alleinaktionär Berlin einen weiteren zukunftsweisenden Vorschlag: ein "Pensionskassen"-Modell, bei dem eine Versicherungsgesellschaft Kapitalanteile an der Gesobau übernimmt.Das könnte die gesetzliche Rentenversicherung als zusätzliche Altersversorgung ergänzen, bei dem durch regelmäßige Beiträge Eigenkapital angesammelt wird, das langfristig gesichert und für spekulative Zwecke nicht zur Verfügung steht.Unter Berücksichtigung der Haushaltssituation Berlins könnten in einem ersten Schritt 50 Prozent der Anteile Berlins an eine Versicherungsgesellschaft abgegeben werden, das Aktienkapital Berlins und der Versicherungsgesellschaft später auf jeweils ein Drittel reduziert und das verbleibende weitere Drittel an Kleinaktionäre veräußert werden - vor allem an Mieter und an die Beteiligten und zwar als Vermögensbildung in Arbeitnehmerhand.Bei diesem Modell ist der Erwerb von Anteilen für professionelle Anleger wirtschaftlich interessant, den Mietern kann durch Vorzugsaktien ein Sitz im Aufsichtsrat gesichert werden, die Ertragskraft des Unternehmens durch zusätzliches Kapital gestärkt werden, wodurch die Arbeitsplätze gesichert und der Einfluß des Landes Berlin erhalten bleiben, was wiederum die Akzeptanz dieses Modells bei allen Mietern wie in der Politik erhöhen wird. Alle Modelle dürfen jedoch nicht den Blick für die Schaffung von Wohnungseigentum in Mieterhand versperren.Der heutige Mieter und künftige Eigentümer trägt zu einer ausgewogenen Sozialstruktur und durch die Eigentumsverwaltung auch zur Sicherheit von Arbeitsplätzen bei.Dies gilt auch für die Förderung des Genossenschaftsgedankens.So hat die Gesobau in diesem Jahr eine Weddinger Wohnanlage mit 780 Wohnungen an eine alteingesessene Berliner Baugenossenschaft veräußert, und es steht den Mietern frei, zu einem späteren Zeitpunkt dieser Genossenschaft beizutreten.Außerdem prüfen wir die Gründung jeweils einer Mietergenossenschaft in den Bezirken Reinickendorf und Pankow mit je 550 bis 700 Wohnungen. Der Autor ist technischer Vorstand der Gesobau.Der am vergangenen Sonntag angekündigter Beitrag von Jürgen Klemann mußte vom Senator für Bauen, Wohnen und Verkehr auf die nächste Ausgabe verschoben werden.

JÜRGEN LÜDTKE