Immobilien : Gebranntes Kind scheut das Feuer

Daß er aus Fehlern der Vergangenheit nicht lerne, das ist John Gomez Hall nicht nachzusagen.In beredter Offenheit trägt der Vorstandschef der spanischen Prima Immobiliaria die Früchte seines Sanierungsprogrammes vor.Das einstige Unternehmen der Kio-Gruppe war vor fünf Jahren zahlungsunfähig.Heute gilt für die Aktiengesellschaft das ganze Gegenteil: "Prima Aktien kaufen!" faßt ein Kollege mit loser Zunge den Eindruck zusammen, den der Manager beim Dutzend spanienreisender deutscher Wirtschaftsjournalisten hinterläßt.

Tatsächlich sieht das Ergebnis von Prima ganz prima aus: 8,6 Prozent "Return-on-cost" und ein Gewinn von 833 Mill.DM.Die Dividende falle zwar auch 1998 wegen der unvollendeten Umstrukturierung aus; ab 1999 profitierten die Teilhaber aber wieder vom guten Konzernergebnis.Und der Umbau der Gesellschaft sowie die neue Bilanzierung brächten Verlustvorträge in Milliardenhöhe; dadurch blieben die (derzeit) stattlichen Gewinne auf Jahre steuerfrei.

Sollte sich nun grämen, wer das leckgeschlagene Schiff zu früh verließ? Nein, vorauszusehen war der Erfolg der Notreparatur nicht: Ende 1992 summierten sich die Schulden von Prima auf 639 Mill.DM.Damals lagen die Zinsen über acht Prozent, und die Nachfrage nach Büros war rezessionsbedingt schwach.Da die Gesellschaft in Erwartung blühender Landschaften nach dem EU-Beitritt Spaniens kräftig Baugrundstücke erworben hatte, tickte die Zinsuhr.Die geplanten Einnahmen durch die Neubauten fielen aber geringer aus als erwartet, weil die Mieten fielen."Deshalb sollten die Kuwaitis als Teilhaber die Gesellschaft rekapitalisieren, doch das Geld kam nie", sagt Hall.Der Öl-Staat habe den Aufbau des eigenen, vom Irak verwüsteten Land vorgezogen - so die medienverträgliche Version.

Die Archive aber verraten, daß die "Kuwait Investment Office" (Kio) 1993 den Verlust von 7 Mrd.DM auf der Iberischen Halbinsel beklagte.Die spanische Europa-Euphorie hatte - ähnlich wie in Berlin nach dem Mauerfall - den Boden der (wirtschaftlichen) Tatsachen verlassen.Die Kio-Holding - in Deutschland mit 12,6 Prozent Großaktionär der Damiler-Benz AG - verspekulierte sich nicht nur in Immobilien, sondern auch in der Chemie- und Pappierindustrie.Zudem sollen von den Verlusten 3 Mrd.DM auf dubiosen Kanälen aus der Holding abgeflossen sein.Einige hatten den Verantwortlichen bald ausgemacht: den katalanische Finanzjongleur und Vizepräsident eines der Kio-Unternehmen, Javier de la Rosa.

Der holte zum Gegenschlag aus: Das Kio-Management habe die Steuerfreiheit der von der Regierung mitgetragenen Gesellschaft nur benutzt, um seine Gewinne aus dem Handel mit BP-Aktien nicht versteuern zu müssen.Gegen die Geschäftführung begannen mehrere Gerichtsverfahren, ein Teil der mehr als 35 000 Arbeitsplätze im weitverzweigten Unternehmensnetz ging verloren, und nur Teilverzichte auf Forderungen durch das Finanzamt, die Sozialversicherung und die öffentlichen Banken rettete einzelne Kio-Unternehmen.

Zu ihnen zählt die wiedererstarkte Prima.Vorstand Hall hat seine Lehren gezogen: "Nur 10 Prozent unserer Aktivitäten sind Projektentwicklungen", sagt er.Doch auch dabei ist Vorsicht noch oberstes Gebot: ein Drittel Eigenkapital und zwei Drittel Bankkredite - die Aktiengesellschaft finanziert Immobilien so "konservativ" wie Häuslebauer, obwohl der Kapitalmarkt günstig ist: Kredite über 12 Jahre gibt es für 5 Prozent Zinsen, in den ersten zwei Jahren tilgungsfrei.Da die Rendite 1998 bei spanischen Immobilienverkäufen Jones Lang Wootton zufolge deutlich über 5 Prozent liegt - Prima erzielte vereinzelt 8,45 Prozent -, ist die Gewinnzone schnell erreicht.Dennoch gilt, das gebrannte Kind scheut das Feuer: "Ich hasse das Wort Immobilien-Boom", sagt Hall. ball

0 Kommentare

Neuester Kommentar