Immobilien : Gebrauchtes Reihenhaus gesucht

Studien der Landesbausparkassen und des Gutachterausschusses stellen landesweit sinkende Preise fest. Dabei suchen verstärkt auch junge Familien Eigenheime. Doch das Geld reicht allenfalls fürs Reihenhaus

Ralf Schönball

Eigentumswohnungen sind hier zu Lande wenig begehrt. Dagegen steht das frei stehende Eigenheim immer noch ganz oben auf der Wunschliste der Deutschen. In diesem Bereich wächst die Nachfrage in fast allen Regionen des Landes. Dennoch werden die Preise aufgrund der schlechten Lage am Arbeitsmarkt und der trüben Konjunktur in diesem Jahr nicht steigen. Dies zählt zu den Ergebnissen der aktuellen Wohnungsmarkt-Studie der Landesbausparkassen (LBS).

Demnach liegt der am „häufigsten erzielte Preis“ für ein frei stehendes Einfamilienhaus bei rund 420000 Euro in Berlin. Das ist rund 20000 Euro weniger als in Köln, aber immer noch fast doppelt so viel wie in Bremen (220000 Euro), wo für eine vergleichbare Immobilie bezahlt wird. Allerdings ist diese Angabe ein Mittelwert: Nach Angaben der LBS sind Eigenheime in der Hauptstadt bereits ab 130000 Euro zu haben. Die teuersten kosten rund 800000 Euro. Zum Vergleich: In Düsseldorf kostete demnach das teuerste Eigenheim 1,2 Millionen Euro, in Köln, 1,1 Millionen Euro. Und in keiner der erfassten Großstädte mit mehr als 500000 Einwohnern waren die billigsten Eigenheime für so wenig Geld zu haben wie in Berlin.

Eine Ursache dafür liegt in der wirtschaftlichen Entwicklung in der Stadt: In sieben der letzten zehn Jahre schrumpfte die Wirtschaftsleistung Berlins. Deshalb war die Arbeitslosenzahl in Berlin auf fast 20 Prozent geklettert. Wer noch verdient, muss mit immer weniger Geld auskommen: Die Hauptstadt ist die einzige Region, in der die verfügbaren Einkommen der Haushalte schrumpft. Über den Zusammenhang von Einkommen und Grundstückspreisen heißt es in der Studie: „Je höher die Einkommen sind, umso höher sind tendenziell auch die Immobilienpreise. Der Wert einer Immobilie hängt daher maßgeblich von ihrem Standort ab.“

Deshalb sind in Berlin und den neuen Ländern die Preise am niedrigsten unter allen deutschen Regionen. Und die Preise wachsen gegen den Uhrzeigersinn, vom Osten des Landes (billig) angefangen, nach Norden (etwas teurer), über den Westen (mittlere Preise) bis in den „wohlhabenden Süden“ (teuerste Lagen). Dabei wirke sich auf alle Regionen gleichermaßen die insgesamt schwierige wirtschaftliche Lage in Deutschland aus: „Die seit Jahren ungebrochene Konjunkturschwäche spiegelt sich auch im Immobilienmarkt wider“, heißt es in dem Bericht. Die Experten erwarten für alle Regionen noch einmal sinkende Immobilienpreise – wenn auch in unterschiedlichem Maße.

Die schwierige wirtschaftliche Lage hat sich auch auf die Art der Nachfrage niedergeschlagen: Bestandsimmobilien, gebraucht Objekte also, erfreuen sich nach LBS-Angaben wachsenden Interesses. Kaufinteressenten seien hier junge Menschen, die nach bezahlbaren familiengerechten Objekten Ausschau hielten. Besonders beliebt: gebrauchte Reihenhäuser. Auch Bauträger werben nun diese Käuferklientel: Die Preise von neu errichteten Reihenhäusern seien in vielen Regionen sogar unter 200000 Euro gesunken. In Berlin werden diese Immobilien nach Angaben der LBS „am häufigsten“ für rund 200000 Euro angeboten. Allerdings reicht die Preisspanne von 130000 Euro bis 300000 Euro.

Wesentlich günstiger sind Eigentumswohnungen zu haben. Diese Art des Grundeigentums ist nach Auffassung der Experten jedoch aus der Mode gekommen. Vor allem für neu errichtete Häuser ist nach LBS-Angaben der Markt „in vielen Regionen unter Druck“ geraten. Eigentumswohnungen würden inzwischen nur noch an besonders attraktiven Standorten errichtet.

Die Preise in diesem Marktsegment betragen in Berlin im Durchschnitt 1400 Euro je Quadratmeter für gebrauchte Eigentumswohnungen, 300 Euro mehr sind für neue Objekte fällig. Die Preisspanne reiche von 800 Euro bis 3000 Euro für gebrauchte Immobilien und von 750 Euro bis 4375 Euro je Quadratmeter für neue Eigentumswohnungen.

Einen Rückgang der Preise hat auch der Berliner Gutachterausschuss für Grundstückswerte jüngst wieder festgestellt: 2004 wurden geringfügig mehr Grundstücke verkauft als im Vorjahr (plus 0,6 Prozent), dafür sank aber der dabei erreichte Geldumsatz um sieben Prozent – mehr Grundstücke wurden also für weniger Geld verkauft. Reihenhäuser seien zu Preisen zwischen 28500 und 489000 Euro verkauft worden. Doppelhaushälften seien zur Preisen zwischen 15500 und drei Millionen Euro gehandelt worden. Beim Wohnungseigentum sei die Zahl der Verkäufe ähnlich hoch gewesen wie im Vorjahr (plus 2 Prozent), der Erlös bei diesen Verkäufen dagegen deutlich niedriger gewesen (minus 5,6 Prozent).

In der Gunst der Käufer von Eigentumswohnungen steht Charlottenburg-Wilmersdorf mit einem Durchschnittspreis in Höhe von rund 120000 Euro ganz oben: über 1750 Verkäufe wurden hier gezählt. Begehrt außerdem: Tempelhof-Schöneberg (rund 1400 Verkäufe; mittlerer Wohnungspreis: 92000 Euro), Steglitz-Zehlendorf (1300 Fälle; 134000 Euro), Mitte (1250 Fälle; 124000 Euro), Pankow (1100 Fälle; 130000 Euro) sowie Friedrichshain-Kreuzberg (900 Fälle; 117000 Euro).

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