Immobilien : Gekauft und geändert

Wie schnell darf ein Hauskäufer zur Modernisierung schreiten?

WAS STEHT INS HAUS?

Wir wohnen seit 20 Jahren in unserer Mietwohnung. Viele Jahre wurde die Miete nicht mehr erhöht. Das Haus wurde aber auch lange nicht mehr renoviert. Es ist ein Altbau mit Kastendoppelfenstern und Einfachfenstern in Küche und Bad. Vor zwei Wochen wurde uns nun mitgeteilt, dass das Haus verkauft wäre und wir die Miete auf ein anderes Konto überweisen sollen. Gleichzeitig wurde uns eine Modernisierungsankündigung zugesandt, der wir zustimmen sollen. Bad- und Küchenfenster sollen ausgetauscht werden. Darf ein Erwerber so etwas sofort in die Wege leiten?

WAS STEHT IM GESETZ?

Nach Paragraf 554 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) kann ein Vermieter modernisieren und die Kosten dafür anteilig auf die Mieter umlegen. Er muss das aber vorher ankündigen. Und: Er muss der Bauherr der Modernisierungsarbeiten sein. Welche Arbeiten ein Mieter im Einzelnen dulden muss, hängt dabei vom Einzelfall ab: Der Austausch von einfach verglasten gegen Isolierglasfenster ist bei einem Altbau zum Beispiel eine zulässige Modernisierung. Was die Frage angeht, wie schnell ein Erwerber modernisieren darf, gilt: Damit der Grundstückserwerber als Vermieter seinen Mietern gegenüber Erklärungen abgeben darf und als Bauherr handeln kann, muss er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sein. Eine solche Eintragung dauert aber oft lange. Der Bundesgerichtshof hat deshalb dem Käufer erlaubt, gewisse Handlungen bereits vorzunehmen, bevor er im Grundbuch eingetragen ist. So darf er zum Beispiel Modernisierungsmaßnahmen ankündigen und durchführen sowie anschließend die Miete erhöhen. Er muss dazu allerdings vom Verkäufer des Mietshauses ausdrücklich ermächtigt worden sein – der neue hat damit die gleichen Rechte wie Ihr alter Vermieter. Die Ermächtigungserklärung muss der Erwerber Ihnen aber vorlegen. Tut er das nicht, können Sie die Modernisierungsankündigung oder andere Erklärungen von ihm zurückweisen. Das allerdings müssen Sie unverzüglich tun, nachdem die Modernisierung angekündigt ist.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Aus Sicht des neuen Eigners ist der Fall gut nachzuvollziehen: Oft kann es Monate dauern, bis nach dem Verkauf eines Mietshauses der Erwerber in das Grundbuch eingetragen wird. Wer ein Haus kauft, hat aber meist auch ein Interesse daran, kurzfristig alle Rechte eines Eigentümers und Vermieters zu erhalten. Mit einer wirksamen Ermächtigungserklärung des Vorbesitzers kann ein Erwerber sofort nach dem Kauf handeln. Ein Mieter muss davor nicht geschützt werden, da der neue Eigentümer auch nur das verlangen kann, was der alte Eigentümer und Vermieter auch gedurft hätte. Er muss seine Berechtigung dazu, eben die Erklärung, allerdings vorzeigen. Ist er nämlich nicht wirksam ermächtigt, hat er alle Rechte erst, wenn er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Dort könnte man ansetzen. Wenn umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen angekündigt werden, sollte man sich allerdings noch eingehender beraten lassen.

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