Gemeinschaftseigentum : Mein, Dein, Unser: Was geht auf Kosten des Hauses?

Bei Schäden am Gemeinschaftseigentum müssen in Mehrparteienhäusern Grenzen ausgelotet werden.

Thorsten Wiese
In Eigentümergemeinschaften stellt sich oft die Frage: Wer zahlt wann für welche Arbeiten? Antworten finden sich unter anderem in der Teilungserklärung. Foto: Andrea Warnecke
In Eigentümergemeinschaften stellt sich oft die Frage: Wer zahlt wann für welche Arbeiten? Antworten finden sich unter anderem in...Foto: Andrea Warnecke

Jutta Berger hatte Glück im Unglück. Weihnachten 2012 entdeckte die 36-Jährige aus Krefeld neben der Balkontür ihrer Eigentumswohnung einen Wasserschaden. An der Wand bildeten sich riesige Feuchtigkeitsflecken. Erst nach vielen Wochen, in denen mehrere Handwerker und Gutachter sich die Klinke in die Hand gaben, war die Ursache festgestellt: Unter den Balkonfliesen wird der Estrich von einer Folie geschützt. Sie war undicht – so konnte Wasser in die Wand laufen.

Berger hatte davon gehört, dass es im Mehrparteienhaus Gebäudeteile gibt, für die die Gemeinschaftskasse aufkommt. Und dass sie Instandsetzungsarbeiten, die ihre eigene Wohnung betreffen, in der Regel selbst zahlen muss. Nur wo verläuft die Grenze? Erst nach langer Recherche war klar: Die Reparaturen in Bergers Wohnung und am Balkon zahlt die Eigentümergemeinschaft. „Das ist für mich gut ausgegangen“, sagt die Frau. Aber es hat mehr als ein Jahr gedauert, die Angelegenheit zu klären.

Das ist nicht allzu verwunderlich, sagt Rechtsanwältin Sandra Weeger-Elsner aus Köln, die Rechtsberaterin beim Verband Wohnen im Eigentum (Bonn) ist. Denn die Unterscheidung, wofür die Wohngemeinschaft in einem Mehrparteienhaus zuständig ist (das sogenannte Gemeinschaftseigentum) und wofür die einzelnen Eigentümer (das Sondereigentum), könne von Haus zu Haus anders sein. Außerdem sei die Rechtsprechung nicht einheitlich.

Geregelt wird die Unterscheidung in der Teilungserklärung, die Gemeinschafts- und Sondereigentum auflistet. „Diese sind im Laufe der Zeit immer ausgefeilter geworden“, sagt Weeger-Elsner. „Früher waren sie sehr kurz. Es wurde das Sondereigentum bestimmt, und der Rest ergab sich aus dem Gesetz.“ Heute werde die Liste der Verantwortlichkeiten der Einzelnen immer länger, auch um von Beginn an Klarheit bei der Unterscheidung zu schaffen und Prozesse zu vermeiden. „Man versucht alles, was regelbar ist, auch zu regeln.“

Teilungserklärung kann nicht jeden Einzelfall regeln

Einige Orientierungspunkte zur Unterscheidung gibt das Gesetz vor: „Gemeinschaftseigentum ist laut Gesetz all das, was für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes notwendig ist“, erklärt Weeger-Elsner. Dazu gehörten zum Beispiel das Dach, tragende Wände und Decken. Hier ist die Gemeinschaft zuständig und muss alle Kosten tragen, die solche Gebäudeteile betreffen. Beim Sondereigentum ist für Instandsetzung und -haltung jeder Eigentümer selbst zuständig. Typisches Sondereigentum seien die Tapeten oder die Innenanstriche.

Die Eingangstür einer Wohnung markiert innerhalb einer Wohnungsanlage das Bindeglied zwischen dem Sonder- und dem Gemeinschaftseigentum. Denn von einer Seite schließt sie den persönlichen Einflussbereich des Eigentümers ab, von der anderen Seite betrifft sie aber auch die Allgemeinheit, weil sie von außen sichtbar ist. Eine Eigentümergemeinschaft kann mehrheitlich darüber beschließen, wie die Türen aussehen müssen. Das jedenfalls entschied ein Zivilsenat des Bundesgerichtshofes unter dem Aktenzeichen V ZR 212/12: Der Einbau der Wohnungseingangstür schaffe ja erst die Abgrenzung hin zum Sondereigentum.

Gerichte werden mit Fragen des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums immer wieder konfrontiert. Auch eine Teilungserklärung kann nicht jeden Einzelfall regeln. Und so gibt es immer wieder Fälle, die erst vor Gericht geklärt werden. „Es gibt ständig neue Urteile, bis hin zum Bundesgerichtshof“, sagt Gerold Happ, Geschäftsführer vom Eigentümmerverband Haus & Grund in Berlin. So können laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH), Aktenzeichen: V ZR 176/10, von 2011 Thermostatventile Sondereigentum sein, wenn die Teilungserklärung das so regelt. Nach Aussage von Weeger-Elsner war es vor dem Urteil herrschende Meinung, dass Thermostatventile zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Gestritten wird oft über den Fahrstuhl

Umgekehrt hat der Bundesgerichtshof bekräftigt, dass Wohnungseingangstüren nicht zum Sondereigentum gehören (Aktenzeichen: V ZR 212/12) – eine klagende Eigentümerin, die ihre Tür nach eigenen Vorstellungen gestalten wollte, muss sich durch das Urteil an die in der Teilungserklärung vorgegebene Farbwahl halten. Balkone – in der Regel bis auf den Bodenbelag Gemeinschaftseigentum – können kostenmäßig wie Sondereigentum zu behandeln sein, wenn die Teilungserklärung entsprechende Bestimmungen enthält. Eine solche Regelung könnte laut Weeger-Elsner sogar dazu führen, dass die Sondereigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung aufkommen müssen – auch für die Teile des Balkons, die sonst üblicherweise zum Gemeinschaftseigentum gezählt werden. So bestätigte der BGH (Aktenzeichen: V ZR 9/12), dass Teilungserklärungen rechtens sind, die Balkone im Hinblick auf die Kosten zu Sondereigentum machen.

Happ verweist auch auf die Dachterrasse. Das Dach sei Gemeinschaftseigentum. Kann die Terrasse aber nur von einer einzigen Wohnung aus betreten werden, liege es nahe, dass die Terrasse zum Sondereigentum zählt – in der Praxis sei das aber nur der Belag, also Fliesen oder Holzdielen.

So erklärt sich auch der Fall von Jutta Berger: Die tragende Konstruktion – zum Beispiel Pfeiler und Beton – eines Balkons liegt typischerweise in der Zuständigkeit der Gemeinschaft. Und damit auch die Folie unter den Fliesen. Nur um die Fliesen muss sich die Frau selbst kümmern. Sie muss eine Modernisierung bezahlen, hat aber auch mehr Rechte: Sie kann im Gegenzug etwa den Handwerker auswählen und bestellen. Ist die Gemeinschaft zuständig, kann sich das mitunter lange hinziehen, denn dann muss die Eigentümergemeinschaft die Wahl treffen. Und in der Tat zog sich die Behebung des Feuchtigkeitsschadens hin.

Gestritten wird laut Happ oft über den Fahrstuhl. Wer im Erdgeschoss wohnt, nutzt ihn oft deutlich weniger als die übrigen Hausbewohner. Diese Eigentümer können deshalb in der Teilungserklärung davon ausgenommen werden, für Bau, Wartung und Modernisierung des Fahrstuhls zahlen zu müssen. Wenn die Gemeinschaft aber dagegen ist, müssen sie zahlen.

Dagegen können sich die Eigentümer im Erdgeschoss nicht wehren. Denn Eigentümergemeinschaften können die Kostenverteilung in der Teilungserklärung regeln. „Es darf nur keine unbillige Verteilung geben“, wie der Gesetzgeber das nennt. (dpa/Tsp)

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