Gemeinschaftseigentum : Verwaltung sei wachsam

Darf ein Beiratsmitglied einer Eigentümergemeinschaft für seine eigene Entlastung stimmen? Katrin dittert, Fachanwältin, antwortet.

WAS STEHT INS HAUS?

Bei unserer letzten Eigentümerversammlung stand wie jedes Jahr die Entlastung des Verwaltungsbeirates an. Ein Eigentümer, der fast 50 Prozent der Stimmanteile hält, sprach sich ohne einen konkreten Grund zu nennen gegen die Entlastung aus. Da die Beiratsmitglieder sich keiner Versäumnisse bewusst waren, stimmten sie für ihre Entlastung. Der Verwalter nahm das hin, verkündete das Beschlussergebnis, der Beirat wurde entlastet. Nun wurde der Beschluss binnen der Monatsfrist mit der Begründung angefochten, Beiräte dürften bei ihrer Entlastung nicht mit abstimmen. Stimmt das?

WAS STEHT IM GESETZ?

Grundsätzlich ist das korrekt. § 25 Absatz 5 des Wohnungseigentumsgesetzes bestimmt, dass ein Eigentümer vom Stimmrecht ausgeschlossen ist, wenn es um ein Rechtsgeschäft mit ihm geht, das auf die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums bezogen ist. Hierher gehören unter anderem die Entlastung des WEG-Verwalters, des Beirates oder eine außerordentliche Abberufung wegen schweren Pflichtverletzungen. Die Entlastung schließt für die Zukunft Regressansprüche der Gemeinschaft gegen den entlasteten Beirat wegen aller bei der Beschlussfassung bekannt gewesener Sachverhalte aus. Der Stimmrechtsausschluss dient der Vermeidung von Interessenkollisionen: Kein Eigentümer soll in der Versammlung „Richter in eigener Sache“ sein können. Dem zu entlastenden Beiratsmitglied ist es aber nicht verwehrt, sich in der Versammlung zu äußern, Anträge zu stellen und bei der Abstimmung anwesend zu sein. Gibt der Betroffene eine Stimme ab, so ist sie nichtig. Der Versammlungsleiter darf diese Stimme nicht mitzählen. Der vom Stimmrecht Ausgeschlossene darf auch nicht in Vertretung eines anderen Eigentümers, etwa seines Ehegatten die Stimme abgeben. Der Ehegatte des zu entlastenden Beiratsmitglieds ist dagegen nicht vom Stimmrecht ausgeschlossen. Ein durch die fehlerhafte Zählung von Stimmen zustande gekommener Beschluss kann aber binnen eines Monats beim Gericht angefochten werden, wenn die fehlerhafte Stimme das Ergebnis verfälscht hat.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Ein Stimmrechtsausschluss besteht zwar bei der Entlastung oder der außerordentlichen Abberufung, nicht aber bei der Bestellung oder der ordentlichen Abberufung von Beiräten oder Verwaltern. Hierbei können dem Versammlungsleiter Fehler unterlaufen. Ein fehlerhafter Beschluss ist nach der überwiegenden Ansicht der Juristen nicht nichtig, sondern entfaltet rechtliche Wirkung, solange der Beschluss nicht gerichtlich für unwirksam erklärt wird. Wenn den fehlerhaften Beschluss niemand anficht, kann er mit Ablauf der Monatsfrist auch bestandskräftig werden. Beim Zählen der Stimmen und der Verkündung des Stimmergebnisses muss der Verwalter sorgfältig vorgehen. Wenn ihm hierbei fahrlässig Fehler unterlaufen, haftet er auf Schadensersatz, beispielsweise für die Kosten des gerichtlichen Anfechtungsverfahrens.

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