Immobilien: Gesamtzustand des Hauses ist ausschlaggebend

Die letzte Stufe desMietenüberleitungsgesetzes tritt Anfang nächsten Jahres in KraftVON ANDREAS LOHSE In gut vier Wochen ist es soweit: Viele Mieter in den neuenBundesländern und Ost-Berlin müssen zum 1.Januar 1997 mehr Mietezahlen.Das allerdings ist keine Vermieterwillkür, sonderngesetzlicher Auftrag, denn das Mietenüberleitungsgesetz (MÜG) vom11.Juni 1995 sieht eine Mieterhöhung in Ostdeutschland in zweiStufen vor.Bereits zum 1.August 1995 wurden die Mieten um 15 Prozenterhöht.Jetzt werden die Mieten ein zweites Mal steigen, bevor 1998dann in ganz Deutschland das Vergleichsmietensystem angewendet wird.Die meisten Mieter fanden ihre Mieterhöhung schon vor acht Wochen imBriefkasten.Nur dann nämlich, wenn sie im Oktober zugestellt war,kann die Mieterhöhung zum Januar wirksam werden.Grundlage derfünfprozentigen Erhöhung ist die Miete, die am 11.Juni 1995tatsächlich preisrechtlich zulässig war.Gemeint ist hierbei die"Nettokaltmiete", also die Grundmiete.Voraussetzung der Erhöhung ist allerdings, daß mindestens drei vonfünf Bestandteilen des Hauses "keine erheblichen Schäden" aufweisen,und zwar das Dach, die Fenster, die Außenwände, die Hausflure undTreppenhäuser sowie die Elektro-, Gas-, Wasser- undSanitärinstallationen.Mit anderen Worten: Haben also mindestens drei dieser Hausbestandteileerhebliche Schäden, ist eine Mieterhöhung zum 1.Januarausgeschlossen.Es handelt sich dabei um dieselben Gebäudeteile, fürdie der Vermieter - sofern sie in Ordnung sind -Beschaffenheitszuschläge fordern kann."Wer jedoch bisher zu UnrechtBeschaffenheitszuschläge zahlt, muß deshalb noch lange nicht einerMieterhöhung zustimmen", heißt es beim Berliner Mieterverein (BMV).Entscheidend sei allein die Frage: "Liegen jetzt bei diesenGebäudebestandteilen erhebliche Schäden vor oder nicht?" Dabei kommees auf den Gesamtzustand des Hauses zu dem Zeitpunkt an, an dem dieMieterhöhung zugestellt wurde, und "nicht auf den Zustand dereinzelnen Wohnung".Eine Mieterhöhung ist nur dann möglich, wenn die Miete seit einemJahr unverändert geblieben ist; Ausnahme ist derModernisierungszuschlag.Unzulässig ist eine Erhöhung der Miete,wenn beispielsweise der Mietvertrag noch keine zwölf Monate bestehtoder der Vermieter innerhalb der Jahresfrist Mieterhöhungen verlangthat.Zudem darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 30Prozent steigen.Verschont bleiben auch Mieter, deren Wohnungen erstnach dem 3.Oktober 1990 fertiggestellt wurden.Genauso wie bei der letzten Mieterhöhung im August 1995 müssenMieter auch dieser Mieterhöhung zustimmen, damit sie wirksam werdenkann.Wer im Oktober die Erhöhung in den Händen hielt, hat noch Zeitbis zum 31.Dezember, um zu prüfen, ob das Begehren des Vermieterberechtigt ist oder nicht.Er muß dann zustimmen, wenn die Erklärung"formal in Ordnung und begründet ist", so der BMV, also, sowohl dieBerechnungen stimmen als auch der Zustand des Hauses die genanntenKriterien erfüllt.Stimmt der Mieter nicht zu, während der Vermieterdavon überzeugt ist, daß sein Verlangen berechtigt ist und diegesetzlichen Vorgaben erfüllt, wird letztgenannter im Januar denMieter auf Zustimmung verklagen.Die Frist dafür beträgt zweiMonate.Das Gericht entscheidet dann, ob die Mieterhöhung berechtigtist.Bekommt der Vermieter Recht, muß der Mieter die Mieterhöhungzahlen, und zwar auch rückwirkend von dem Zeitpunkt gerechnet, an demdie Erhöhung ursprünglich wirksam geworden wäre.Achtung: Haben Sie berechtigen Anlaß, der Mieterhöhung nichtzuzustimmen, kündigen Sie etwaige Einzugsermächtigungen.Haben Sienämlich zweimal hintereinander die erhöhte Miete gezahlt - oderwurde sie von Ihrem Konto unwidersprochen abgebucht - gilt das alsZustimmung.