Immobilien: Geschäfte zwischen Tür und Angel

Das Haustürwiderrufungsgesetz schützt auch bei Mieterhöhungsansinnen vor ÜberrumpelungVON ANDREAS LOHSEWer einen Vertrag schließt, ist grundsätzlich daran gebunden.Eine Ausnahme davon macht das sogenannte Haustürwiderrufsgesetz, das unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt, einen Vertrag innerhalb einer Woche zu stornieren.Dieses Recht wurde 1988 eingeführt, um die Entscheidungsfreiheit eines jeden wiederherzustellen, der in speziellen Verhandlungssituationen aus psychologischen Gründen eingeengt ist. Von dieser Regelung profitieren auch Mieter.Denn nach einem Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg ist das Haustürwiderrufsgesetz "auch auf Mieterhöhungsverlangen von Wohnungen anwendbar" (Az.4 C 293/97).In diesem Fall hatte eine Hausverwaltung mit der Mieterin eine Verabredung zu einem persönlichen Gespräch über die Miethöhe vereinbart - ein Termin, den der Vermieter der Mieterin andiente."Allein dieser hatte auch ein Interesse an einem Gespräch über die Miethöhe und an einer Mieterhöhungsvereinbarung", heißt es.Der schriftlich vorgeschlagene Gesprächstermin sei mithin eine "provozierte Bestellung", erkannten die Richter.Erschwerend kam hinzu, daß sich der Vertreter des Vermieters nicht an den Termin hielt, sondern eine Stunde früher als verabredet in der Tür stand.Durch das frühe Erscheinen des Gesprächspartners sei die Mieterin - eine ältere Dame, die sich für den ursprünglichen Termin das Beisein des Schwiegersohns und dessen geschäftliche Erfahrungen gesichert hatte - überrumpelt worden."Der Sinn und Zweck des Haustürwiderrufsgesetzes ist es jedoch, gerade vor solchen Überrumpelungseffekten zu schützen", so das Urteil.Die Mieterin widerrief später ihre Zustimmung zur Erhöhung.Der daraufhin klagende Vermieter konnte sich vor Gericht nicht durchsetzen. Erfolgreich kann sich ein Mieter unter Berufung auf das Haustürwiderrufsgesetz auch dann vor solchen Überrumpelungen schützen, wenn er zu weiteren Gesprächen aus seiner Privatwohnung an einen anderen Ort gelotst wird, beispielsweise in die Hausmeisterwohnung."Die einmalige Anwesenheit des Vermieters im Bereich der Privatwohnung des Mieters begründet nach der gesetzgeberischen Entscheidung die sogenannte Überrumplungssituation", so der Berliner Rechtsanwalt Partsch in einem Beitrag in der Zeitschrift "Das Grundeigentum".Es genüge, daß die mündliche Verhandlung lediglich ein Element zur Vorbereitung des Vertragsabschlusses bildet, mögen auch andere Einflußnahmen außerhalb des Bereichs der Privatwohnung stattgefunden haben. Der Schutz des Haustürwiderrufsgesetzes umfaßt auch den Fall, daß der Vermieter in einer öffentlichen Gaststätte unverabredet mit dem Wohnungsmieter eine Mieterhöhung, mithin eine Mietvertragsänderung, vereinbart, beschloß das Landgericht Wiesbaden (Az.1 S 434/95).Hierbei hatten beide die Erhöhung der Nettomiete von monatlich 700 auf 1200 Mark vereinbart, was der Mieter innerhalb einer Woche fristgerecht widerrief.Das Gericht urteilte, daß dem Vermieter die Mieterhöhung nicht zustehe. Die Wochenfrist gilt nur dann, wenn der Mieter auf sein Widerrufsrecht schriftlich hingewiesen wurde."Ohne eine solche Belehrung des Vermieters erlischt das Widerrufsrecht erst einen Monat, nachdem beide Seiten ihre Leistungen erbracht haben" (Landgericht Heidelberg, Az.5 S 231/92).Doch nicht nur Mieterhöhungen, auch Mietaufhebungsverträge und Staffelmietvereinbarungen können auf diese Weise widerrufen werden - gleichgültig, ob der Vermieter selbst oder ein beauftragter Dritter, zum Beispiel ein Verwalter, den Mieter im Bereich seiner Privatwohnung unangemeldet aufsucht (Amtsgericht Waiblingen, Az.13 C 631/95).Dieses Recht gilt allerdings ausnahmsweise dann nicht, wenn der Vermieter nicht geschäftsmäßig handelt und zum Beispiel nur über eine oder zwei Wohnungen verfügt (Bayerisches Oberlandesgericht, RE-Miet 3/93). Am besten ist es also für den Mieter, sich auf mündliche Verhandlungen gar nicht erst einzulassen, sondern den Vermieter zu bitten, den üblichen Weg der schriftlichen Ankündigung eines Mieterhöhungsverlangens zu beschreiten.Damit hat der Mieter genügend Zeit, das Begehren zu prüfen und ihm innerhalb einer Frist von zwei Monaten zuzustimmen - oder es auf eine Klage des Vermieters ankommen zu lassen.