Immobilien : Geschäftshäuser für 2,5 Millionen Euro im Durchschnitt

Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien bleibt hoch – besonders begehrt ist Neukölln.

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Die Nachfrage nach Wohn- und Geschäftshäusern in Deutschland boomt – auch in mittleren Großstädten. Investoren suchten angesichts der europäischen Staatsschuldenkrise nach solchen Immobilien als sichere Kapitalanlage, heißt es im Deutschland-Marktbericht 2013 von Engel & Völkers Commercial.

2012 wurden nach Berechnung des Hamburger Immobilienunternehmens mit Objekten, die Geschäfts- und Wohnfläche unter einem Dach bieten, bundesweit rund 20,4 Milliarden Euro umgesetzt, nach 17 Milliarden Euro im Vorjahr. Um rund ein Zehntel legte die Anzahl der verkauften Objekte zu. An den meisten Standorten sei daher der Durchschnittspreis pro Immobilie gestiegen, sagte Marktanalyst Carsten Rieckhoff.

Angesichts der nicht enden wollenden Euro-Schuldenkrise denken die meisten dabei an ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung – doch für manche Interessenten darf ein Haus durchaus ein bisschen größer sein: Sie sichern sich gleich ein ganzes Wohn- und Geschäftshaus.

„Das Angebot an Wohn- und Geschäftshäusern kann die Nachfrage nicht befriedigen“, stellt Carsten Rieckhoff fest, Leiter Research beim Maklerhaus Engel & Völkers Commercial, das auf die Vermittlung solcher Mehrfamilienhäuser spezialisiert ist. In ihrem druckfrischen Marktbericht analysieren die Makler das Marktgeschehen in 40 deutschen Großstädten und zeigen dabei, dass sich die wachsende Nachfrage in deutlich steigenden Preisen niederschlägt. Das gilt insbesondere für Berlin, wie die Zahlen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte beweisen: Während hier ein durchschnittliches Wohn- und Geschäftshaus im Jahr 2010 noch 1,8 Mio. Euro kostete, kletterte der Durchschnittspreis 2011 auf 2,1 Mio. Euro und 2012 sogar auf 2,5 Mio. Euro. Verkauft wurden im Jahr 2012 in Berlin nach Angaben des Gutachterausschusses 1649 Wohn- und Geschäftshäuser.

Als Wohn- und Geschäftshaus – auch Zinshaus genannt – bezeichnen Fachleute ein Mehrfamilienhaus, das sich im Eigentum eines einzigen Besitzers, meist einer Privatperson oder einer Erbengemeinschaft, befindet und das auch einen Gewerbeanteil von höchstens zwanzig Prozent aufweisen darf. Gerade für Berlin sind solche innerstädtischen Wohnhäuser mit Läden und Restaurants im Erdgeschoss typisch. Nicht weniger als 128 000 dieser Gebäude gibt es in Berlin – und sie waren schon zur Gründerzeit ein beliebtes Anlageobjekt für Handwerker und andere Selbstständige, die so für ihr Alter vorsorgten.

Auch heute noch sind es vielfach wohlhabende Privatpersonen, die sich ein solches Zinshaus leisten. Unter den Kunden von Engel & Völkers in Berlin machen sie zwei Drittel aus; lediglich ein Drittel bilden institutionelle Käufer wie Pensionskassen und Versicherungen. Anders als man vermuten könnte, sind es nicht vornehmlich reiche Ausländer, die ihr Geld in Berliner Betongold in Sicherheit bringen: „62 Prozent unserer Kunden kommen aus Berlin, 26 Prozent aus dem übrigen Bundesgebiet und zwölf Prozent aus dem Ausland“, sagt Florian Schwarz, Mitglied der Geschäftsleitung von Engel & Völkers Commercial in Berlin.

Dabei kommt der Kauf eines Mehrfamilienhauses nicht nur für Superreiche infrage. Im Jahr 2011 betrug der Durchschnittspreis eines solches Zinshauses in den fünfzig bevölkerungsreichsten deutschen Städten lediglich 470 000 Euro, wie der Immobilienverband IVD in seinem Zinshausmarktbericht errechnet hat. Allerdings sind die regionalen Unterschiede gewaltig: In München, der teuersten deutschen Stadt, kostet ein Mehrfamilienhaus im Durchschnitt 5,1 Millionen Euro und damit mehr als doppelt so viel wie in Berlin.

Dass die Preise in den meisten Großstädten steigen, machen die Experten am sogenannten Kaufpreisfaktor fest. Dieser sagt aus, wie hoch der Kaufpreis gemessen an der Jahresmiete ist. In München beträgt der durchschnittliche Kaufpreis das 24,5-fache der jährlichen Mieteinnahme.

Nicht ganz so teuer ist es laut Engel & Völkers in Berlin (Faktor 19,8), während die Käufer in Potsdam bereits mit einem Faktor von 15,8 zum Zug kommen. „Dass die Faktoren 2012 weiter gestiegen sind, hat uns etwas überrascht“, sagt Marktanalyst Carsten Rieckhoff. Verantwortlich für die hohe Zahlungsbereitschaft sei die Euro-Krise: „Jedes Mal, wenn wieder eine Meldung über Griechenland oder Zypern verbreitet wird, sind die Leute bereit, noch mehr Geld auszugeben.“

Das allerdings hat zur Folge, dass die Renditen in den begehrten Lagen der Großstädte bedenklich sinken. Rein rechnerisch resultiert für ein Berliner Zinshaus zwar eine Durchschnittsrendite von 5,1 Prozent.

Allerdings handelt es sich dabei um die sogenannte Bruttoanfangsrendite, die weder Kaufnebenkosten noch Instandhaltung, Verwaltungskosten und Mietausfallrisiko berücksichtigt; die tatsächliche Rendite fällt also deutlich geringer aus. Hinzu kommt, dass Kaufinteressenten nicht selten bereit sind, noch deutlich höhere Preise zu akzeptieren – weil sie ihr Geld langfristig anlegen wollen und auf weiter steigende Mieten hoffen. „Im absoluten Premium-Segment“, beobachtet Florian Schwarz, „werden mittlerweile Liebhaberpreise bezahlt.“ Das gelte beispielsweise für das Scheunenviertel, wo Käufer schon mal das Dreißigfache einer Jahresmiete hinblätterten.

Trotzdem wollen die Makler von Engel & Völkers nicht von einer Überhitzung des Marktes reden. „Auch die Gefahr einer Preisblasenbildung ist derzeit nicht in Sicht“, schreiben sie in ihrem Marktbericht. Gleichzeitig stellen sie fest, dass Käufer sich bundesweit verstärkt Standorten zuwenden, wo die Preise noch nicht so stark gestiegen sind. Das zeigt sich auch in Berlin: Der höchste Geldumsatz mit Wohn- und Geschäftshäusern wurde laut Gutachterausschuss 2012 zwar im Altbezirk Mitte – also ohne die Ortsteile Wedding und Tiergarten – erzielt. Am meisten Verkäufe, nämlich exakt 139, gab es aber in Neukölln – und zwar, wie Florian Schwarz feststellt, nicht nur im angesagten Kreuzkölln: „Da die Preise im etablierten Kreuzkölln bereits gestiegen sind, verlagert sich die Nachfrage in die südlicheren Gebiete wie den Schillerkiez.“

Besonders im Trend liegen zudem Objekte direkt am Wasser, beispielsweise in Düsseldorf, Bremen, Leipzig und Bonn. Das Maklerhaus erwartet auch 2013 ein hohes Handelsvolumen, das mindestens auf Vorjahresniveau liegt, sagte der Analyst Carsten Rieckhoff abschließend. (mit dpa)

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