Immobilien : Geschenkt

Wer Immobilien zu Lebzeiten weitergibt, spart Steuern – aber der Gesetzgeber plant Änderungen

WAS STEHT INS HAUS?

Wir haben ein Einfamilienhaus und ein kleines Mietshaus, das mein Mann geerbt hat. Beide Häuser gehören uns jetzt je zur Hälfte. Wir möchten die Häuser an unsere beiden Kinder schon heute verschenken, um Erbschaftssteuer zu sparen. Gleichzeitig möchten wir – so lange wir leben – das Einfamilienhaus bewohnen und die Mieterträge aus dem Mietshaus behalten. Natürlich wollen wir uns um die Erhaltung der Gebäude kümmern. Für bestimmte Fälle (etwa Insolvenz eines unserer Kinder) möchten wir die Schenkung aufheben. Geht so etwas und wie kann man das absichern?

WAS STEHT IM GESETZ?

Ende 2006 hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die ungleiche Behandlung bei der Besteuerung von Barvermögen und Immobilien verfassungswidrig ist. Während Barvermögen zum Nennwert zu versteuern ist, wird nach noch geltendem Recht bei Immobilien je nach Grundstücksart ein erheblich geringerer Steuerwert angenommen (bei Einfamilienhäusern zum Beispiel durchschnittlich 50 Prozent des eigentlichen Wertes). Der Gesetzgeber soll nun bis Ende 2008 diese Ungleichbehandlung aufheben. Es wird befürchtet, dass dann das Vererben von Immobilien teurer wird. Vor diesem Hintergrund ist es durchaus sinnvoll, bereits heute Immobilien auf die Kinder zu übertragen. Zudem kann der steuerliche Freibetrag alle zehn Jahre wieder voll ausgeschöpft werden. In vielen Schenkungsverträgen behalten sich die Eltern außerdem den sogenannten Nießbrauch vor. Das bedeutet, dass die Kinder zwar Eigentümer der Immobilie sind, die Eltern jedoch, so lange sie leben, die Immobilie nutzen können, aber auch die Lasten zu tragen haben. Die Eltern behalten das Nutzungsrecht am Einfamilienhaus. Beim Mehrfamilienhaus stehen ihnen die Mieterträge zu, daneben haben sie aber auch für die Erhaltung der Grundstücke zu sorgen und etwaige Grundschulden zu zahlen. Hier sind viele Gestaltungsmöglichkeiten denkbar. Die gesetzlichen Rückforderungsrechte (zum Beispiel bei Verarmung des Schenkers oder schweren Verfehlungen des Beschenkten) reichen allerdings nicht aus.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Es ist durchaus sinnvoll und ratsam, weitere Rückforderungsmöglichkeiten zu vereinbaren. Üblich sind Regelungen zum Beispiel dann, wenn das Grundstück vor dem Tod der Schenker verkauft wird, wenn die Zwangsvollstreckung wegen einer Forderung des Beschenkten in das Grundstück betrieben wird, wenn über das Vermögen des Beschenkten das Insolvenzverfahren eröffnet wird oder wenn der Beschenkte vor dem Schenker verstirbt. Zusätzlich ist hier anzuraten, diese Ansprüche im Grundbuch abzusichern. Dem Schenker wird dann ein bedingter Rückforderungsanspruch gewährt, der durch die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch gesichert wird. Bevor es aber ans Schenken geht, sollte gründlich darüber nachgedacht werden, wie viel Vermögen Sie für Ihren Lebensabend brauchen. Denn grundsätzlich gilt: „Geschenkt ist geschenkt!“

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