Immobilien : Geschlossene Fonds auf Rekordkurs

Besonders beliebt unter Anlegern sind Beteiligungen an Gesellschaften mit deutschen Immobilien

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Die Deutschen investieren immer mehr Geld in Immobilien. Beliebt sind nicht nur der Erwerb eines Eigenheims oder einer vermieteten Immobilie, sondern auch Investitionen in Immobilienfonds. Sowohl offene wie auch geschlossene Beteiligungsangebote verbuchten in den vergangenen Jahren Rekordzuflüsse an Kapital. Einer aktuellen Studie des Fachjournalisten Stefan Loipfinger zufolge konnten geschlossene Fonds 2003 ihr Geschäft im dritten Jahr in Folge steigern.

Gut elf Milliarden Euro betrug das Fondsvolumen der geschlossenen Immobilienfonds im vergangenen Jahr. Das waren neun Prozent mehr als 2002. Besonders beliebt sind hier zu Lande solche Immobilienfonds, die ihr Kapital in Deutschland investieren: Diese trugen rund 5,6 Milliarden Euro zusammen, um von diesem Geld größtenteils Bürohäuser zu errichten. Mit den Mieteinnahmen aus diesen Immobilien werden die Zinsen für das Kapital der Anleger und für die Bankkredite bezahlt.

Ein Grund für das beachtliche Wachstum dieses Geschäftszweiges liegt darin, dass die Banken selbst verstärkt in das Geschäft mit Immobilienfonds eingestiegen sind: Sie haben 75 Prozent platziert. Für die Geldhäuser ist das einträglich, weil sie an den Gebühren für den Verkauf der Fondsanteile verdienen; außerdem profitieren sie von der Zinsmarge, wenn sie den Fonds Kredite geben.

Besonders gut läuft das Geschäft der Studie zufolge, weil Konzerne wie die Telekom und jüngst auch die Post ihre eigenen Immobilien aufgeben und in Fondsobjekte umziehen. Der Vorteil für die Gesellschaften: Sie kassieren außerordentliche Erträge durch den Verkauf ihres Grundbesitzes und polieren damit ihre Bilanz auf.

Einen etwas höheren Anteil am Gesamtmarkt als die in Deutschland investierenden geschlossenen Fonds (22,2 Prozent) haben die Schiffsbeteiligungen (22,4 Prozent). An dritter Stelle, jedoch bereits deutlich abgeschlagen, rangieren Kapitalsammelstellen für Investitionen in US-Immobilien.

Geschlossene Fonds dienen außerdem zur Finanzierung von zum Beispiel Filmen und anderen Medien, von Windmühlen und ähnlichen Ökotechniken, von Immobilien in europäischen Nachbarländern, von Fahrzeugparks und zuletzt auch von Kapitallebensversicherungen, Weinen, Frischfisch und Fußballtransferrechten.

Die Studie verweist auch auf einige problematische Entwicklungen am Markt für Fondsbeteiligungen: Der Anteil der Bankkredite an der Investitionssumme ist deutlich gestiegen. Die Folge: Sinken die Einnahmen aus dem Fondsobjekt, dann droht schneller die Gefahr einer Schieflage der Gesellschaft, weil diese aufgrund des größeren Anteils an Fremdkapital mehr Zinsen bezahlen muss. Problematisch ist ferner, dass Fondsgesellschaften oft Kredite in Yen oder Schweizer Franken aufnehmen, weil die Zinsen in Japan und in der Schweiz niedrig sind. Das damit verbundene Risiko: Verändert sich der Wechselkurs zu Lasten des Euros, kann die Finanzplanung des Fonds fehl schlagen.

Verwunderlich ist die wachsende Nachfrage nach geschlossenen Immobilienfonds, weil der Anleger anders als in den 1990er Jahren nur noch weniger Steuervorteile hat. Die durchschnittliche Verlustzuweisungsquote beträgt 25 Prozent, schreibt Loipfinger in seiner Studie. ball

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