Gesundheitsimmobilien : Wie sieht die Zukunft der Pflegeheime aus?

Investoren entdecken die Gesundheitsimmobilien. Der gesamte Markt steht vor einem Umbruch.

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Betreutes Wohnen für Senioren. Ein Leben mit den besonderen Extras, das scheint vielen Investoren ein Erfolgsmodell der Zukunft zu sein.
Betreutes Wohnen für Senioren. Ein Leben mit den besonderen Extras, das scheint vielen Investoren ein Erfolgsmodell der Zukunft zu...Foto: imago/Steinach

Die Pflegeheime in Deutschland stehen vor weitreichenden Umstrukturierungen – mit vielfältigen mietrechtlichen Konsequenzen für Bewohner und Betreiber. Mit den Mietern von Pflegeheimplätzen könnten auch die Mieter der Einrichtungen in finanzielle Schieflagen geraten. Gewerbeimmobilienexperten rechnen mit Pleitewellen vor allem bei den gemeinnützigen Betreibern. „Die föderale Gesetzgebung erschwert insgesamt die Finanzierung von Pflegeheimen“, sagte am Vorabend der Altenheim Expo in der Hauptstadt Dirk Richolt, Finanzdirektor beim Beratungsunternehmen CBRE in Frankfurt (Main), in dieser Woche in Berlin.

Weil das Heimordnungsrecht seit der Föderalismusreform 2007 Ländersache ist, haben die Länder nun die Aufgabe, den ordnungsrechtlichen Teil der Heimgesetzgebung selbst zu regeln. Und das tun sie fast allerorten.

In Bundesländern wie Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg ändern sich bauliche Anforderungen. So auch in Berlin. Betroffen sind Fragen der Genehmigung des Betriebs von Heimen oder anderen Wohnformen für ältere, pflegebedürftige und behinderte Menschen, die personelle oder bauliche Ausstattung der Einrichtung oder Sanktionen bei Nichteinhaltung der gesetzlichen Vorschriften.

"Investments in Pflegeheime bleiben attraktiv"

Die Vielzahl unterschiedlicher landesrechtlicher Gesetze und Verordnungen hat direkte Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit und Werthaltigkeit von Bestandsobjekten: Viele Häuser lassen sich nur mit erheblichen Umbaumaßnahmen – Stichworte: Barrierefreiheit, Einbettzimmer – weiter betreiben, andere überhaupt nicht mehr.

„Investments in Pflegeheime bleiben attraktiv. Investoren sollten aber gestiegene rechtliche Anforderungen an den Betrieb und den Bau von Pflegeimmobilien nicht unterschätzen“, rät Philip Huperz, Rechtsanwalt bei GSK Stockmann. „Die freien gemeinnützigen Betreiber, die 45 Prozent des Anbietermarktes ausmachen, haben hohe Personalkosten und hohe Belegungszahlen“, rechnete Richolt auf der Veranstaltung „Investments in Pflegeimmobilien – läuft der Markt (zu) heiß?“ am Montag vor. „Sie werden früher oder später in die Insolvenz fahren, wenn die neue Gesetzgebung kommt. Der größte Posten auf der Passivseite sind die Pensionsverpflichtungen – wenn die Betreiber in die Insolvenz gehen, sind die Pensionsverpflichtungen ungesichert.“

Betreiberwechsel indes sind teuer und erfordern viel Know-how und Fingerspitzengefühl.

In Berlin werden Mehrbettzimmer perspektivisch abgeschafft

Richolts Überlegungen pflichtete Martin Engel bei. Der Geschäftsführer der in Belgien gelisteten Aedifica Asset Management GmbH, die ihr Geld mit Gesundheitsimmobilien zunehmend auch in Deutschland verdienen will, sagt: „Es wird einen erheblichen Druck auf die Mieten geben, aber keine neuen Häuser mehr, weil der regulatorische Markt es so vorgibt.“ Nach der Berliner „Wohnteilhabe-Bauverordnung“ muss die Einzelzimmerquote in Pflegeheimen bei sechzig Prozent liegen.

Zum Vergleich: In Baden-Württemberg sind es ab 1. September einhundert Prozent, in Nordrhein-Westfalen liegt die Einzelzimmerquote im Neubau künftig ebenfalls bei 100 Prozent. Und Mehrbettzimmer werden perspektivisch auch in Berlin abgeschafft: In bestehenden Einrichtungen dürfen in Zimmern mit mehr als zwei Bewohnerbetten nach dem 31. Dezember 2018 keine neuen Bewohnerinnen und Bewohner mehr aufgenommen werden.

„Diese Gemengelage führt zu mietrechtlichen Fragen, die – gerade in älteren Mietverträgen – häufig nicht ausreichend geregelt sind“, schreiben die Berliner Rechtsanwälte GSK Stockmann in einem Papier über die „Änderungen des Heimrechts und deren mietrechtliche Folgen“.

Zudem: Wer hat möglicherweise erforderliche Umbauten in einem Pflegeheim vorzunehmen? Der, der es als Betreiber gemietet hat oder der, dem es gehört? In Deutschland waren Ende 2015 knapp 2,9 Millionen Menschen pflegebedürftig.

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