Gewerbeimmobilien : Berlin setzt neue Maßstäbe

Neuer TLG-Bericht zu Immobilienmärkten in Berlin und Ostdeutschland stellt fest: Preise und Auslastung steigen weiter.

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Animation mit Gewerbeimmobilien am Hauptbahnhof. Links am Spreebogen stehen zwei Bürogebäude: das John-F.-Kennedy-Haus und dahinter das Bertha Berlin (gelblich, zurzeit im Rohbau). Rechts daneben das bereits fertige Intercity-Hotel und davor das Steigenberger-Hotel. Baubeginn für den schräg platzierten gläsernen Kubus vorn soll 2016 oder 2017 sein.
Animation mit Gewerbeimmobilien am Hauptbahnhof. Links am Spreebogen stehen zwei Bürogebäude: das John-F.-Kennedy-Haus und...Visualisierung: CA Immo

Die TLG Immobilien AG hat ihren jährlichen Marktbericht „Immobilienmärkte Berlin und Ostdeutschland“ veröffentlicht und darin erneut äußerst positive Entwicklungen und Tendenzen an den bedeutenden Gewerbeimmobilienmärkten dieser Regionen und insbesondere in Berlin festgestellt.

„Nicht nur in Berlin hält der Zuzug in die Städte an“, sagte Niclas Karoff, Mitglied des Vorstandes des börsennotierten Unternehmens zur Begründung, „das gilt auch für die anderen ostdeutschen Großstädte.“ Mit Blick auf positive Fundamentaldaten hätten neben Berlin auch Dresden, Leipzig und Rostock überzeugt.

Am Investmentmarkt für Berliner Gewerbe- und Hotelimmobilien stieg das Transaktionsvolumen in 2014 im Vergleich zum Vorjahr um rund 19 Prozent. Mit knapp 4,3 Milliarden Euro übertrifft es damit den Zehn-Jahres-Durchschnitt um mehr als ein Viertel. Vor allem die außerordentliche Dynamik bei Berliner Hotels trug zu dieser Entwicklung bei. Das entsprechende Transaktionsvolumen wuchs im Jahresvergleich um satte 75 Prozent. Mit rund vierzig Prozent bzw. 1,7 Milliarden Euro machen dennoch nach wie vor Berliner Büroimmobilien den größten Anteil am Investmentumsatz aus.

Meist ist ein neues Gebäude schon vermietet, wenn es auf den Markt kommt

„Der Berliner Büroimmobilienmarkt ist einer der gefragtesten in ganz Europa“, sagte Karoff zu den Zahlen. „Die Attraktivität der Hauptstadt für Unternehmen, Touristen und Beschäftigte wird in sämtlichen Fundamentaldaten deutlich. Nicht nur dass Wirtschaft, Gastgewerbe und Arbeitsmarkt immer neue Rekorde vermelden – die Berliner Immobilienmärkte verzeichnen aufgrund der enormen Nachfrage in allen Segmenten auch anhaltend Preissteigerungen.“

Entsprechend der im Jahresvergleich um 2,7 Prozent gewachsenen Bürobeschäftigung braucht die Hauptstadt ihre Reserven mehr und mehr auf: Der Leerstand ist mit mittlerweile fünf Prozent deutlich unterdurchschnittlich und ließ die durchschnittlichen Mieten für Büroobjekte im Jahr 2014 um 7,3 Prozent steigen.

Im Spitzensegment werden nach einem Plus von 2,3 Prozent zwischen 20 und 23 Euro pro Quadratmeter gezahlt. „Die Neugründungen in dem wichtigsten Startup-Markt Europas haben sogar London überholt und fragen nun Flächen nach“, sagte Karoff. Die meisten Gebäude, die auf dem Markt kämen, seien aber entweder bereits vermietet oder würden vom Eigentümer selbst genutzt. Der Büroneubau halte mit der Entwicklung nicht Schritt. So nehme der Druck auf den Leerstand zu.

2016 wird mit mehr als 30 Millionen Übernachtungen gerechnet

Noch viel deutlicher stiegen die Spitzenmieten erneut für Einzelhandelsimmobilien in Berliner Top-Lagen. Mit bis zu 300 Euro pro Quadratmeter zahlten Händler im Jahr 2014 teilweise zwanzig Prozent mehr als 2013, als es bereits einen Anstieg um fast vierzig Prozent gegeben hatte. Die Ursachen hierfür sind in der hohen Nachfrage durch die einkommensgestärkten Verbraucher und die zahlreichen Touristen zu sehen. Berlin gehört aufgrund dessen bei internationalen und nationalen Einzelhändlern zu den Top Ten bei den Investitionsstandorten.

Die mit einem erneuten Übernachtungsrekord von knapp 28,7 Millionen Übernachtungen (2014) stark gestiegene touristische Nachfrage zeigt sich vor allem auch am Markt für Hotelimmobilien. Eine der jüngsten großen Neueröffnungen ist beispielsweise das Riu im umgebauten Philips-Turm neben der Urania.

Für 2016 werde damit gerechnet, dass die Schwelle von 30 Millionen Übernachtungen überschritten wird, so der TLG-Vorstand. Trotz der im Jahr 2014 rund 1700 neu entstandenen Hotelzimmer und dem entsprechend gestiegenen Wettbewerbsdruck, konnten die Berliner Hotels nach Recherchen der TLG ihre Auslastung auf den Rekordstand von 74,2 Prozent erhöhen.

Zusätzlich stiegen auch die Erlöse pro Zimmer um 4,2 Prozent auf durchschnittlich 66,35 Euro. Der durchschnittliche Zimmerpreis erreichte eine Höhe von 89 Euro. Das entspricht einem Plus von zwei Prozent. Berlin werde in diesem Segment im Vergleich mit anderen Metropolen nur noch von London und Paris überholt. „Die Frage ist, wie lange diese Steigerung noch weitergehen kann“, sagte Karoff.

Die TLG dokumentiert seit 1993 auf der Basis von rund 2000 internen und externen Daten und Analysen die Entwicklungen auf den Immobilienmärkten in den ostdeutschen Städten Dresden, Erfurt, Jena, Leipzig, Magdeburg, Potsdam und Rostock sowie Berlin. Der Marktbericht gibt Auskunft über ökonomische und demographische Rahmenbedingungen, Büro- und Einzelhandelsmieten ebenso wie über Investmentvolumina, die wichtigsten büro-, einzelhandels- und hotelmarktspezifischen Kennzahlen sowie zu Preisspannen in der Hotellerie.

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