Gewerbeimmobilien : Die Preissensibilität ist in begehrten Lagen begrenzt

Aufschwung in Berlin erfasst auch den Markt der Gewerbe- und Büroflächenimmobilien. Nach Rückgängen in Vorjahren ist Wachstum zu beobachten.

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Neue Büroflächen. Auf dem Anschutz-Areal in Friedrichshain entwickelt die Porr Solutions Deutschland GmbH derzeit einen Hotel- und Bürocampus südöstlich der O2-Arena.
Neue Büroflächen. Auf dem Anschutz-Areal in Friedrichshain entwickelt die Porr Solutions Deutschland GmbH derzeit einen Hotel- und...Foto: euroluftbild.de/R. Grahn

Die Chinesen kommen. Die Regierung in Peking hat vor einem Jahr Regelungen verabschiedet, die es einigen Investorengruppen erleichtert, Immobilien außerhalb Chinas zu erwerben. Und das zeigt Wirkung. Erste Geschäftsanbahnungen in London wurden bereits bekannt, aber auch in Kontinentaleuropa und speziell in Deutschland und Berlin wird nach Angaben des internationalen Immobiliendienstleisters DTZ ein wachsendes Interesse chinesischer Investoren am Immobilienmarkt beobachtet.

Oliver Schlink, Finanzchef der Berliner Gewerbesiedlungs-Gesellschaft mbH (ORCO- GSG), wollte den Chinesen gleich einen ganzen Gewerbehof verkaufen. „Wir hatten einen Hof in Marzahn, den wollten wir zu einem Chinesenhof machen“, berichtete Schlink in dieser Woche auf einer Veranstaltung des Vereins Berliner Kaufleute und Industrieller (VBKI) zum Berliner Gewerbeimmobilienmarkt („Wohnen hui – Gewerbe pfui?“). Die Frage sei nicht gewesen, was die Flächen kosten würden, sondern: „Wie bekommen wir Arbeitserlaubnisse für Chinesen?“, sagt Schlink.

„Das mit den Arbeitserlaubnissen kann ich voll bestätigen“, sagte auf der VBKI-Veranstaltung auch Hardy Rudolf Schmitz, Geschäftsführer der Wista-Management GmbH. Diese Beteiligungsgesellschaft des Landes Berlin betreibt den Wissenschafts- und Technologiepark Adlershof. „Wir beschäftigen inzwischen einen ,Inkubator‘ für die ausländische Klientel, der die Leute durch die Behörden schleust“, sagt Schmitz. „Ob Sie nach Skandinavien, nach Israel oder Kanada gehen – überall hören Sie: ,Berlin is it’.“

Der Immobilienmarkt brummt also, der gesamte Markt und damit auch jener der Gewerbe- und Büroimmobilien. „Vieles spricht dafür, dass es jetzt erst so richtig losgeht“, sagt Carsten Sellschopf, Berliner Niederlassungsleiter der Investa Projektentwicklungs- und Verwaltungs-GmbH mit Blick auf das Bürobeschäftigtenwachstum. Nach Zahlen des Immobilienberatungsunternehmens Bulwiengesa sei das Wachstum prozentual im bundesweiten Vergleich in Berlin am größten. Bei der Büroflächenentwicklung sei – nach Rückgängen in Vorjahren – ebenfalls Wachstum zu beobachten; die Leerstandsquote ist bei den Gewerbeimmobilien mit 8,3 Prozent im Bundesvergleich vergleichsweise gering. Am Hauptbahnhof werden Spitzenmieten von 23 bis 25 Euro pro Quadratmeter Bürofläche nettokalt pro Monat bezahlt. Was will man mehr?

Bei der Neuvermietung sind traumhafte Preise durchsetzbar

Auch das Geschäft mit Gewerbeimmobilien floriert. Nach Angaben des Immobiliendienstleisters CBRE hat der europäische Investmentmarkt in Gewerbeimmobilien im dritten Quartal 2013 das stärkste dritte Quartal seit 2007 erreicht; in Deutschland betrug der Zuwachs bei rund 6,2 Milliarden Euro im dritten Quartal mehr als 20 Prozent. Büro- und Einzelhandelsflächen waren gleichermaßen nachgefragt. Ein Drittel des Volumens wurde allein in München umgesetzt, überwiegend bei Büroobjekten. Es folgen in der Transaktionshöhe Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg und Düsseldorf.

Gründerzeitbauten in Kreuzberg sind auf dem Büroflächenmarkt derzeit der Renner. Und worüber sich Anbieter bei einem hohen Preisniveau besonders freuen: Fluktuation. Diese ist in Kreuzberg immer gegeben. Wenn kleine Firmen auch flächenmäßig wachsen, können sie sich die vergleichsweise teuren Mieten nicht mehr leisten und wechseln an einen anderen Standort. Und so stehen die Flächen unter günstigen Vorzeichen zur Neuvermietung an: „Die Preissensibilität der Mietinteressenten ist begrenzt“, sagt Schlink und meint damit: Bei der Neuvermietung sind traumhafte Preise durchsetzbar.

Die Fluktuationsquote sei hier höher als im etablierten Markt, aber sie liege noch unter 20 Prozent bei rückläufiger Tendenz. Holger Lippmann, Geschäftsführer des Liegenschaftsfonds Berlin, beobachtet flächendeckend in allen Segmenten angestiegene Nachfragen, durch Unternehmensvergrößerungen, aber auch im Zuge von Standortverlagerungen. Nach Lippmann sind nach Angaben der Berliner Wirtschaftsverwaltung derzeit 420 Hektar Gewerbeflächeareale verfügbar – ohne die Flächen in Tegel und Tempelhof.

„Und den Start des Turboladers der künftigen Entwicklung, den haben wir ja erst noch vor uns“, sagt Schmitz und meint den Start des Großflughafens in Schönefeld. Berlin hat noch viel Gewerbe- und Büroflächen zu bieten. Die Stichworte sind dabei Berlin-Buch und Flächen rund um die FU Berlin. Folglich ist der Treck Gewerbetreibender an den Stadtrand (Marzahn!) bisher ausgeblieben ist. Noch. Denn das Phänomen Gentrifizierung gibt es nicht nur auf dem Wohnungsmarkt. Mit Neubauten auf dem Büro- und Gewerbeflächenmarkt ist zunächst nicht zu rechnen: Solange es noch Quadratmeterpreise von vier Euro nettokalt in der Stadt gibt, lohnt sich der Neubau von Büros nicht. Schon gar nicht für Chinesen.

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