Gewerbeimmobilien : Ohne Flexibilität kein Flächenwachstum

Studie von Jones Lang Lasalle sieht Start-Ups als Antreiber des Berliner Büromarktes.

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Der Internet-Gigant Google in Warschau. Am Donnerstag ging der „Campus“ als einer der wenigen weltweiten „Hubs“ des Unternehmens an die Datennetze.
Der Internet-Gigant Google in Warschau. Am Donnerstag ging der „Campus“ als einer der wenigen weltweiten „Hubs“ des Unternehmens...Foto: Wojtek Radwandki/AFP

Die Start-up-Szene hat sich zu einem wichtigen Pfeiler des Büromarktes in Berlin entwickelt. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Immobilienberatungsunternehmes Jones Lang Lasalle (JLL) zur Bedeutung der Start-up-Szene für den Berliner Immobilienmarkt.

Nach Erhebungen von JLL gibt es derzeit rund 2500Unternehmen in Berlin, die aufgrund ihrer innovativen Produktpalette, des starken Wachstums, der Attraktivität für Risikokapitalgeber, vor allem jedoch wegen ihres Status als Neugründungen während der letzten zehn Jahre als Start-ups gelten können. Bezogen auf das Verhältnis zu allen Erwerbstätigen rangiert Berlin damit statistisch mit deutlichem Abstand vor Hamburg und Frankfurt. Und das, obwohl die Hauptstadt nicht über die industrielle Basis der beiden Konkurrenten verfügt.

Nach Berechnungen von JLL, Ernst und Young sowie laut Zahlen des Wallstreet Journal flossen im ersten Halbjahr 2015 rund 1,4 Milliarden Euro Risikokapital nach Berlin – dies entspricht drei Vierteln des gesamten Risikokapitals, das nach Deutschland floss (1,9 Milliarden Euro). Damit hat die deutsche die britische Hauptstadt London überholt: Hier konnten im ersten Halbjahr 2015 lediglich 1,1Milliarden Euro verbucht werden.

Bruttowertschöpfung ist höher als die der Bauwirtschaft

Die Anmietungen der jungen Unternehmen sorgten in den ersten neun Monaten dieses Jahres für rund ein Viertel (136.000 Quadratmeter) des Berliner Flächenumsatzes von insgesamt zirka 584.000 Quadratmeter. Ohne die großflächigen Transaktionen mit mehr als 5000 Quadratmetern gehen immerhin rund 15 Prozent des umgesetzten Gesamtvolumens auf das Konto der Start-ups. Zugleich ist in dem Segment ohne die Großabschlüsse die durchschnittliche Flächengröße seit 2005 von 300 auf 900 Quadratmeter gestiegen.

In einem Vergleich zur Berliner Start-up-Szene schlägt die Berliner Digitalwirtschaft inzwischen bei der Bruttowertschöpfung die Bauwirtschaft und macht 4,2 Prozent der gesamten Berliner Wirtschaftsleistung aus. Nach einer Analyse der Investitionsbank Berlin erreichte die Digitalwirtschaft, in der Start-ups vornehmlich aktiv sind, bereits 2011 mit 3,9 Milliarden Euro eine höhere Bruttowertschöpfung als das Baugewerbe mit 3,3 Milliarden Euro.

Die „ideale Fläche“ für das typische Start-up gibt es nicht: Flexibilität ist somit das wichtigste Kriterium. In seinem Ausblick kommt JLL zu dem Fazit, dass die räumliche Präferenz innerhalb des S-Bahnrings liegt und Knotenpunkte des öffentlichen Nahverkehrs bevorzugt werden. Die Mietpreisdynamik bei Start-ups wird höher als im traditionellen Markt eingeschätzt. Die Vertragsmieten seien bei Start-ups nicht niedriger als bei traditionellen Mietern.

Studie: Langfristig wird Berlin neue Flächen für Start-ups schaffen müssen

Die Verfasser der Studien erwarten eine Zunahme des Büroflächenumsatzes durch Start-up-Unternehmen, deren wirtschaftliche Bedeutung für Berlin zunehmen werde. Die Start-up-Szene werde sich zudem zunehmend professionalisieren – durch institutionalisierte Risikokapitalgeber mit höherem Seed- und Risikokapitalzufluss.

Langfristig werde Berlin neue Flächen für das Start-up-Segment schaffen müssen: „Dabei werden Entwickler und Eigentümer neue Anforderungen beim Raumdesign und bei den Dienstleistungsansprüchen der Mieter zu erfüllen haben, um am Markterfolgreich zu sein“, heißt es in der Studie. Die Gründerszene werde ihren Einfluss auf den Büromarkt weiter ausbauen und diesen mittelfristig verändern – zum Nutzen des Standorts.

Die Innovationen der Start-ups kämen letztlich dem Handel, der Internetindustrie, den Soft- und Hardwareentwicklern, aber genauso der Finanzdienstleistungs- und Beteiligungsbranche zugute.

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