Gewerbeimmobilien: Steigende Büromieten – sinkende Leerstände

Büroflächen in Berlin bleiben überaus begehrt. Der Umsatz verfehlte 2013 nach übereinstimmenden Angaben des Gewerbeimmobilienmaklers Aengevelt Immobilien und des Immobiliendienstleisters BNP Paribas Real Estate zwar das Vorjahresergebnis um rund 17 Prozent, liegt aber dennoch in etwa auf dem Niveau des langjährigen Schnitts. Die Experten führen die Entwicklung vor allem auch darauf zurück, dass attraktive und größere zusammenhängenden Flächen an gefragten Bürostandorten knapp sind.

Im gesamten Jahresverlauf konnte lediglich ein Abschluss über mehr als 20 000 Quadratmeter registriert werden. Dabei handelte es sich um eine Eigennutzerentscheidung der Deutschen Rentenversicherung Bund, für die in der Eisenzahnstraße in Wilmersdorf ein neues Verwaltungsgebäude mit rund 25 000 Quadratmetern für 1000 Mitarbeiter errichtet wird.

Die beliebtesten Büroteilmärkte liegen in den Citylagen – insgesamt 215 000 Quadratmeter, knapp die Hälfte des Flächenumsatzes, entfällt auf diese Zonen. Zum Gesamtergebnis trug der geringe Anteil von Großverträgen über 10 000 Quadratmeter bei. Insgesamt wurden 490 000 Quadratmeter an Büroflächen umgesetzt (2012: 590 000 Quadratmeter). Ungeachtet dieses Rückgangs rangiert Berlin unter den deutschen Bürozentren an zweiter Stelle hinter München.

Nach einer Untersuchung des Immobilienberatungsunternehmens CBRE zogen die Spitzenmieten in Düsseldorf (plus 5,8 Prozent auf 27,50 Euro pro Quadratmeter und Monat), München (plus 3,2 Prozent auf 32,50 Euro pro Quadratmeter und Monat) und Berlin (plus 2,3 Prozent auf 22,50 Euro pro Quadratmeter und Monat) im Jahresverlauf an, während sie in Frankfurt und Hamburg stabil bei 38 bzw. 24 Euro pro Quadratmeter und Monat blieben. Dagegen sank die gewichtete Durchschnittsmiete in Berlin und Düsseldorf (jeweils minus 2,5 Prozent) sowie Frankfurt (minus 4,4 Prozent) im Vorjahresvergleich leicht.

Topcity Ost holt auf

Wie auch im Vorjahr, nehmen die sonstigen Dienstleistungen in Berlin bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen den ersten Platz ein. Diese in Berlin bedeutende Nachfragegruppe ist für rund ein Viertel des Ergebnisses verantwortlich. Auch auf dem zweiten Platz findet sich mit der öffentlichen Verwaltung eine in Berlin traditionell starke Branche. Mit 16 Prozent – nicht unwesentlich unterstützt durch den Großabschluss der Deutschen Rentenversicherung Bund – sorgten sie jedoch insgesamt für etwas weniger Umsatz als im Vorjahr (minus 19 Prozent). Fast gleichauf liegen Informations- und Kommunikationstechnologien und Beratungsgesellschaften, die beide rund zwölf Prozent minus zum Ergebnis beisteuerten.

Nach Angaben des Gewerbeimmobilienmaklers Aengevelt Immobilien hatte die Verknappung attraktiver Flächen vor allem in den gefragten Citylagen zur Folge, dass die Spitzenmiete bereits Anfang 2013 auf 22,50 Euro pro Quadratmeter anstieg (Ende 2012: 22 Euro/Quadratmeter) und im Jahresverlauf auf diesem Niveau verblieb. Die Spitzenmiete im Berliner Büromarkt hält seit rund drei Jahren ihr Niveau und wird am Potsdamer/ Leipziger Platz erzielt.

Nach Angaben von PNP Paribas Real Estate nähert sich die Höchstmiete der Topcity Ost mit 21 Euro pro Quadratmeter immer mehr an die des Potsdamer/Leipziger Platzes an. Auch der Hauptbahnhof vollzieht eine positive Entwicklung und erreicht in der Spitze inzwischen bis zu 20 Euro pro Quadratmeter. Mit Blick auf die Durchschnittsmieten zeigt sich demgegenüber ein ungleich differenzierteres Bild: Neben zum Teil deutlichen Anstiegen wie am Checkpoint Charlie um 23 Prozent auf 12,90 Euro pro Quadratmeter oder in Charlottenburg um 16 Prozent auf 11,10 Euro pro Quadratmeter mussten einige Zonen wie die Mediaspree (um rund ein Viertel auf 10,80 Euro/m²) oder der Tiergarten (um 17 Prozent auf 10,90 Euro/m²) auch Rückgänge hinnehmen.

„Szene“-Lagen sind hoch im Kurs

Die Leerstände haben sich über alle Standorte betrachtet um gut vier Prozent verringert. Diese Entwicklung ist in allen Städten zu beobachten, wenn auch unterschiedlich stark ausgeprägt. Den größten Leerstandsrückgang verzeichnete Leipzig (minus acht Prozent), gefolgt von Düsseldorf (minus sechs Prozent) und München (minus fünf Prozent). Aber auch in Hamburg und Berlin (jeweils minus vier Prozent) sowie in Frankfurt (minus 3,5 Prozent) hat sich das Angebot an Leerstandsflächen spürbar reduziert.

Für das Gesamtjahr 2014 gehen die Analysten der Immobilienunternehmen von einer leichten Umsatzsteigerung gegenüber dem Vorjahr aus. Der flächendeckende Leerstandsabbau sei mittlerweile in großen Teilen vollzogen worden, so dass hier 2014 wieder eine etwas differenziertere Entwicklung zwischen den einzelnen Standorten zu erwarten sei. Durch die anhaltend geringe Bautätigkeit bei Büroflächen dürfte sich auch der Leerstandsabbau im kommenden Jahr fortsetzen. Mit der zunehmend geringeren Verfügbarkeit von Leerstandsflächen sowie verfügbaren Flächen im Bau ist auch mit einem Anstieg der Höchstmieten in der Hauptstadt zu rechnen.

Neben der reinen Mietpreisentwicklung beobachtet Markus Schmidt, Leiter Aengevelt Research, dass das Standort- bzw. Objektimage verstärkt in den Fokus der Nachfrager gerückt ist. Gefragt sind dabei sowohl hochpreisige A-Lagen als auch Image- und „Szene“-Lagen.