Gewerberäume : Büro, Büro: Noch immer viele Räume für Träume

Die Mieten steigen, der Leerstand sinkt: Die Konjunktur hat den Gewerbe-Markt erfasst.

Christian Hunziker

„Die Spitzenmiete zieht an und der Leerstand geht weiter zurück“, Mit diesen Worten beschreibt Rolf Scheffler, beim Maklerunternehmen Aengevelt für die Marktbeobachtung zuständig, den Trend auf dem Berliner Büromarkt. Im vergangenen Jahr wurden nach den Erhebungen von Schefflers Team in der Hauptstadt 605 000 Quadratmeter Bürofläche vermietet oder von Eigennutzern beansprucht. Gleichzeitig ging der Leerstand um sieben Prozent auf rund 1,58 Millionen Quadratmeter zurück.

Um zu erfassen, was diese trockenen Zahlen bedeuten, muss man einige Jahre zurückblicken. Zwischen 2001 und 2004 machte es nicht wirklich Spaß, seine Brötchen mit der Entwicklung oder Vermarktung von Büroflächen zu verdienen. Während um die Jahrtausendwende in Berlin jährlich noch mehr als 500 000 Quadratmeter Bürofläche vermietet worden waren, lag das Volumen 2003 und 2004 jeweils bei deutlich unter 400000 Quadratmetern. Nur noch träumen konnten Vermieter zu diesem Zeitpunkt von Mieten von gut 30 Euro pro Quadratmeter, die sie noch 2000 an besonders begehrten Standorten hatten erzielen können. Das Einzige, was kontinuierlich anstieg, war die Säule, die den Leerstand bezeichnet.

Mittlerweile stehen laut Aengevelt noch knapp neun Prozent aller Büros in der Hauptstadt leer. Das klingt immer noch nach viel, liegt aber unter dem Wert von Frankfurt am Main oder Düsseldorf. Gleichzeitig bewegen sich die Mieten langsam wieder nach oben. Am Lenné-Dreieck oder am Leipziger Platz sind Büromieter laut Scheffler mittlerweile wieder bereit, bis zu 21,50 Euro pro Quadratmeter und Monat zu bezahlen. Ende 2006 waren es noch höchstens 20,50 Euro. Auch um den Gendarmenmarkt und in der City West stieg das mittlere Mietniveau um sieben bis acht Prozent auf jetzt 16 beziehungsweise 13 Euro pro Quadratmeter und Monat.

Andere Maklerhäuser bestätigen den Trend – wenn auch mit leicht abweichenden Zahlen. Ein Grund dafür liegt nach Einschätzung der Fachleute in der positiven Wirtschaftsentwicklung. So stieg 2007 die Anzahl der Erwerbstätigen in Berlin um über 34 000. Die Folge ist das, was auf Immobiliendeutsch Nettoabsorption heißt: Leerstand sinkt, weil Firmen nicht nur umziehen, sondern auch Flächen vergrößern. Verstärkt wird die Entwicklung dadurch, dass Entwickler sich beim Bau von Büroimmobilien stark zurückhalten. Denn gebaut wird in aller Regel nur dann, wenn für einen erheblichen Teil der neu entstehenden Büros bereits Mietverträge unterschrieben sind.

Doch wo es Gewinner gibt, gibt es auch Verlierer. Matthias Hauff vom Makler CB Richard Ellis rechnet für Bürogebäude mit nicht mehr zeitgemäßer Ausstattung und für Objekte in wenig attraktiven Lagen mit negativen Auswirkungen. „Die Umzüge in die guten City-Lagen oder in qualitativ verbesserte Gebäude“, argumentiert er, „werden in diesem Segment zu merklich steigenden Leerständen und zu einem damit verbundenen negativen Preisdruck führen.“

Insgesamt aber erwartet Aengevelt-Marktforscher Rolf Scheffler eine Fortsetzung der aus Eigentümer- und Investorensicht positiven Entwicklung. Für das laufende Jahr rechnet er mit einem Flächenumsatz von erneut rund 600000 Quadratmetern. Und selbst wenn noch immer viele Büros leer stehen und die Mieten deutlich unter dem Niveau von München oder Frankfurt liegen, so kann man dem positive Seiten abgewinnen. „Damit“, so Stadtentwicklungssenatorin Ingeborg Junge-Reyer bei der Präsentation einer Studie zum Berliner Büromarkt, „ist belegt, dass es in Berlin Raum für neue Ideen und Kreativität in Hülle und Fülle gibt.“

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