Immobilien : Häuser für Individualisten sind gefragt Studie von empirica zum Berliner Wohnungsmarkt

Ralf Schönball

In Berlin gibt es einen jährlichen Bedarf von 7000 Ein- und Zweifamilienhäusern sowie von etwa 9000 Wohnungen in Geschossbauten, schätzt das Forschungsinstitut empirica. Dieser guten Nachfrage stehe derzeit aber nur ein Angebot von jährlich 3000 Wohneinheiten in Neubauten gegenüber. Dennoch rechnet die im Auftrag der Landesbausparkasse Berlin-Hannover verfasste Studie nicht mit Wohnungsknappheit in der Region.

Ganz im Gegenteil: „Die Investoren müssen sich flexibler auf die Nachfrage einstellen“, sagt die Verfasserin der Studie, Marie-Therese Krings-Heckemeier. Der Grund: In der Hauptstadt stehen je nach Erhebungsmethoden zwischen 100000 (empirica) und 200000 Wohnungen (Mikrozensus) leer. Das Angebot übertrifft also immer noch die Nachfrage. Deshalb lautet die Empfehlung der Marktforscherin an Bauträger: Ihre Chance liegt in der Nische – im Bau von maßgeschneiderten Immobilien für klar umrissene Käuferkreise.

Zu diesen zählt der Verfasserin der Studie zufolge beispielsweise der gut verdienende „Selbstverwirklicher“. Dieser sei bereit, für eine Wohnung in einem sanierten Altbau am Kollwitzplatz – im „Szenebezirk“ Prenzlauer Berg – zwischen 2100 und 2400 Euro pro Quadratmeter zu bezahlen – für ein ausgebautes Dachgeschoss sogar bis zu 2700 Euro. Da diese Wohnungen zwischen 140 und 200 Quadratmeter groß sind, geben die Käufer bis zu 400000 Euro für ihre eigene Immobilie aus. Allerdings seien Preise wie dieser nur dann zu erzielen, wenn die Wohnungskäufer schon vor Beginn des Umbaus an dessen Planung beteiligt werden. Die individuellen Wünsche würden so durch einen maßgeschneiderten Zuschnitt der Immobilie verwirklicht.

Das zweite Beispiel für eine Marktnische ist empirica zufolge eine Bauherrengruppe in Reinickendorf. Dort seien moderne Architektenhäuser für Baukosten von 1000 Euro je Quadratmeter einschließlich Grundstück entstanden.

Voraussetzung für die Realisierung von Projekten wie dieses sei allerdings die Bereitstellung preiswerter Grundstücke innerhalb des Stadtgebietes. In Berlin, so glauben die Forscher festgestellt zu haben, habe sich das frühere Leitbild der Stadtentwicklung ohnehin verändert: Während Baupläne aus den 90er Jahren innerhalb der Stadtgrenzen vorrangig Mehrfamilienhäuser vorsahen, würden nun immer öfter auch Ein- und Zweifamilienhäuser genehmigt.

Denn die Nachfrage nach Eigenheimen im Stadtgebiet ist gut. Den Marktforschern zufolge seien viele Berliner, die vor einigen Jahren ins Umland gezogen waren, auf dem Rückzug. Außerdem würden auch immer weniger Berliner aus der Stadt wegziehen: Während deren Zahl vor wenigen Jahren noch 40000 betragen habe, seien im Jahr 2004 nur noch 27000 Berliner nach Brandenburg gezogen. Die Bevölkerungszahl in der Hauptstadt liegt derzeit bei knapp 3,39 Millionen – das sind rund 80000 Menschen weniger als vor zehn Jahren.

Obwohl die Bevölkerung in Berlin schrumpft, rechnet Prognos mit einer zunehmenden Zahl von Haushalten in der Stadt. Die Forscher berufen sich dabei auf die Schätzung der Bevölkerungsentwicklung für ganz Deutschland. Diese geht in den alten Bundesländern von einer Zunahme der Haushalte um 2,2 Millionen aus; in den neuen Ländern werde der Anstieg 230000 betragen. Neben der Zuwanderung sei der Trend zur „Single-Gesellschaft“ dafür verantwortlich: Dieser erhöhe auch bei einer stagnierenden Bevölkerung die Zahl der Haushalte – und deshalb werde sich die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern beleben.

Insgesamt schätzt empirica, dass rund 222000 zusätzliche Nachfrager von 2003 bis 2015 auf den Berliner Wohnungsmarkt drängen werden. Dem stünden zwar viele leer stehenden Wohnungen gegenüber; deren Lage, deren Grundriss und deren Ausstattung werde aber der neuen Nachfrage nicht gerecht. Deshalb sei der Neubau von jährlich rund 16000 Wohnungen erforderlich.

Um den Wegzug ins Umland noch stärker zu bremsen und bedarfsgerechte Immobilienangebote zu schaffen, sei die Einrichtung einer „Berliner Bauförderung“ erforderlich. Diese sollte Wohnungsmodelle entwickeln und bei der Baulanderschließung helfen.

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