Immobilien: Haus unter Heuschrecken

WAS STEHT INS HAUS?

Ich möchte ein Haus erwerben und muss einen Großteil des Kaufpreises finanzieren. Dazu muss ich meiner Bank als Sicherheit eine Grundschuld einräumen. Ich habe aber in letzter Zeit davon gehört, dass Kreditinstitute solche Darlehen und Grundschulden an ausländische Investoren verkaufen – auch dann, wenn alle Raten bezahlt wurden. Diese sollen dann ganz legal die Zwangsversteigerung des Hauses aus der Grundschuld betreiben können. Ist das möglich? Wie kann ich mich davor schützen? Welche Ansprüche hätte ich gegen meine Bank, wenn diese die Grundschuld verkauft hätte?

WAS STEHT IM GESETZ?

Mit Ihrer Bank haben Sie einen Darlehensvertrag abgeschlossen und ihr eine Grundschuld bestellt. In dieser haben Sie sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in Ihr Grundstück unterworfen und eine sogenannte Zweckerklärung (Sicherungsvertrag) unterzeichnet. Letztere sorgt dafür, dass Ihre Bank nur die vereinbarten Forderungen geltend macht. Aber: Tritt ihr Kreditgeber die Grundschuld ab, so geht die Sicherungsabrede nicht ohne Weiteres auf den Erwerber über, sondern nur dann, wenn Ihre Bank und der Erwerber der Grundschuld dies ausdrücklich vereinbaren. Ob das geschieht, können Sie kaum erfahren und nicht beeinflussen. Wird die Sicherungsabrede jedoch nicht übertragen, so ist der Erwerber berechtigt, aus der Grundschuld die Zwangsversteigerung der Immobilie zu betreiben – und zwar wegen des vollen Grundschuldbetrages und selbst dann, wenn Sie Ihren Verpflichtungen stets nachgekommen sind und auch schon einen Teil des Kredits zurückgezahlt haben. Das ist deshalb möglich, weil eine Grundschuld – im Gegensatz zur Hypothek – unabhängig vom Darlehensvertrag veräußert und verwertet werden kann. Die Bundesjustizministerin hat deshalb einen Maßnahmenkatalog unterbreitet, den sie in das sogenannte Risikobegrenzungsgesetz aufnehmen will. So sollen Kreditgeber in Zukunft dazu verpflichtet werden, auch nicht abtretbare Darlehen anzubieten, beziehungsweise den Kreditnehmer über die Abtretung zu informieren.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Um sich abzusichern, sollten Sie bei bestehenden Krediten eine sogenannte Teillöschungsbewilligung über den Teil des Darlehens von der Bank fordern, den Sie bereits zurückbezahlt haben. Mit dieser können Sie die Grundschuld anteilig löschen lassen. Bei neuen Verträgen sollten Sie darauf hinwirken, dass die Abtretbarkeit eingeschränkt wird. Es gibt Angebote, bei denen die Bank den Kredit trotz Abtretung weiter verwaltet und eine Weitergabe nur an Banken eines Finanzverbundes möglich ist. Gegen Ihren Kreditgeber haben Sie einen Schadensersatzanspruch, wenn der Erwerber das Grundstück versteigern lässt, obwohl die Raten bezahlt sind. Strafrechtlich ist das Verhalten der Bank dann wohl als Untreue zu werten. Außerdem können Sie eine Sicherungshypothek bestellen oder bei der Grundschuld die Abtretbarkeit im Grundbuch ausschließen.