Immobilien : Hausbau ohne Hausbank

Jede siebte Baufinanzierung von Privatleuten wird im Internet abgeschlossen. Die Filialbanken werden noch mehr Marktanteile verlieren, sagen Experten – und auch in der Beratung holen Online-Anbieter auf

Eric Metzler

Dieser Mann nervt – jedenfalls einen Großteil der Branche. Seit Jahren untersucht der Wissenschaftler Klaus Fleischer den deutschen Markt für Baufinanzierungen. Und kommt zu einem vernichtenden Ergebnis für die Filialbanken: Die seien dabei, jeden Kredit bei aufgeklärten Bauherren zu verspielen. „Zu langsam“ sei deren Beratungssystem, „zu kompliziert und vor allen Dingen zu teuer“. Bei einem Blick auf die nackten Zahlen ist man geneigt, dem Münchener FH-Professor für Finanz-Bankwirtschaft zuzustimmen. Bis zu einem guten halben Prozentpunkt unterbieten Online-Finanzierer und Online-Vermittler die Konditionen vieler Filialbanken. Bei einem Kredit von 100 000 Euro kann das bei einer zehnjährigen Laufzeit satte 10 000 Euro sparen.

Darüber freuen indes kann sich nur, wer keine Berührungsängste mit dem Internet hat und bereit ist, sich einem standardisierten (und dadurch für die Anbieter kostengünstigen) Verfahren zu stellen: Der Kunde füllt einen detaillierten Fragebogen mit Angaben zum Objekt und zur Vermögenssituation aus. Am selbsterklärenden „Konditionenrechner“ spielt der Interessent durch, wie sich Veränderungen bei Tilgung und Laufzeit auf die monatliche Belastung auswirken. Hat er sich entschieden, schlägt das Programm eine konkrete Finanzierung vor. Klickt der Interessent auf okay, landet die Anfrage bei einem Berater des Online-Anbieters – und der meldet sich dann telefonisch.

Viel zu spät, behaupten die klassischen Filialbanken. Die persönliche Beratung müsse nicht am Ende, sondern am Beginn des Finanzierungsprozesses liegen. „Das geht schon mit der Prüfung des Bauvorhabens los“, sagt Mario Deutschländer von der Commerzbank Berlin. Von der Beratungsleistung seiner Online-Konkurrenten hält der Leiter des Immobilien-Zentrums Berlin-Nord generell wenig: „Da werden schon viele enttäuscht, die kein Vorwissen mitbringen.“

Experten des Magazins Finanztest stützen diese Position. Demnach übernehmen Online-Anbieter tatsächlich meist nur die leichteren Fälle, für sie wird der Beratungsservice durchweg als „ordentlich und solide“ bewertet. Interessenten mit einer komplizierteren Einkommens- und Vermögenssituation dagegen haben ebenso schlechte Karten wie Erwerber von Objekten, die nicht ins Raster passen. Die No-go-Kriterien sind von Anbieter zu Anbieter verschieden; winkt der eine bei einem denkmalgeschützten Objekt ab, finanziert der andere generell keine Eigenheime in entlegenen Ortschaften.

Und dennoch: Die Online-Anbieter jagen den Filialbanken Jahr für Jahr mehr Marktanteile ab. Noch zu Beginn der neunziger Jahre war es für Privatleute nahezu undenkbar, eine Immobilie ohne die Hausbank zu kaufen. Heute verleiben sich Online-Baufinanzierer und Online-Vermittler schon gute 15 Prozent des Finanzierungskuchens ein. Im Jahre 2010, so eine Studie von Professor Fleischer, werden es 30 Prozent sein; der Marktanteil der Filialbanken soll von heute 70 Prozent auf 50 Prozent zurückgehen.

Die Gründe? „Die Online-Anbieter arbeiten inzwischen extrem professionell“, sagt der unabhängige Branchenkenner Max Herbst, „und wer weiß, dass er ein klassisches Hypothekendarlehen möchte, wird von Online-Vermittlern auch toll beraten“. Die nämlich hätten längst begriffen, „dass es ganz ohne persönliche Ansprache nicht geht“. Diese Ansprache am Telefon ist kurz, aber effizient – dank hochgezüchteter Computer-Schnittstellen zu den Partnerbanken. In Sekundenschnelle zeigen die Programme verbindlich an, dass Bank X ein maßgeschneidertes Angebot zu einer Kundenanfrage liefert. Schon während der Telefonberatung kann ohne langwierige Rückfragen bei Abteilungsleitern oder Vorständen an Stellschrauben gedreht werden. Sondertilgung gewünscht? Den Ratenkredit gleich mit ablösen? Gut, dann ist doch Bank Y die richtige.

Dabei stecken hinter X und Y nicht zwingend Direktbanken. Auch viele Filialbanken bieten Online-Vermittlern ihr Geld an – zu günstigeren Zinssätzen als in der Filiale um die Ecke. Schließlich schaffen die Vermittler unterschriftsreife Darlehensverträge heran, ohne dass dafür eigene Manpower abgezogen wird. So mancher Kunde reibt sich am Ende verwundert die Augen: Möglich, er kommt für 3,8 Prozent bei derselben Bank zum Zuge, die ihm im Kundengespräch in der Filiale noch 4,1 Prozent abnehmen wollte.

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