Immobilien : Hausbesetzer wider Willen

Niemand will mehr Miete haben von den Bewohnern der Lofts im Viktoria-Quartier, am Fuße des Kreuzbergs. Stattdessen sollen sie ausziehen. Sofort. Die neuen Eigentümer, die die ehemalige Schultheiss-Brauerei aus der Konkursmasse erwarben, wollen die Immobilien verkaufen. Und ohne Mieter bringen sie mehr ein.

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Von Ralf Schönball

Er kommt pünktlich. Auf die Minute. Mit großen Schritten. Abgehetzt? Nein, an Termindruck muss er gewohnt sein: Der dunkelgraue Anzug sitzt trotz der Eile wie maßgeschneidert. Der Knoten an seinem Binder, der eben noch im Wind wehte, ist nicht gelockert oder verrutscht. Niels Matusch mimt zur Begrüßung ein kurzes Lächeln auf dem sonnengebräunten Gesicht. Behende öffnet er zwei Türen. Schon sitzen wir an dem runden Küchentisch. Mitten im Kreuzberger Viktoria-Quartier. In einer Wohnung, die Matusch längst hätte räumen müssen.

Der Controller für Finanzbeteiligungen beim Pharmakonzern Schering zahlt seit Monaten keine Miete mehr. An wen auch? Der frühere Besitzer des Lofts in dem sanierten Altbau der früheren Schultheiss-Brauerei will keine Miete mehr haben. Er sagt, sie stehe ihm nicht zu.

Die Wohnung hatte der Vermieter vor mehr als zwei Jahren von einem gemeinsamen Unternehmen der Deutschen Bank und Viterra erworben. Die beiden Konzerne drehten ihrer Tochter im vergangenen Jahr den Geldhahn ab. Das Projekt wurde gestoppt. Die Bauarbeiter ausgesperrt. Ein Insolvenzverwalter besorgte dann die Geschäfte. Der überprüfte alle Verträge. Und sagt heute: Der Verkauf der Wohnungen ist nicht wirksam gewesen. Daher gelten auch die Mietverträge nicht. Matusch und die anderen Bewohner müssen raus.

Das ist ganz im Sinne der neuen Eigentümer des Viktoria-Quartiers. Sie erwarben die im neogotischen Stil errichteten Altbauten aus der Konkursmasse, nebst einem gespenstisch weißem Rohbau, der fast bis zum Sockel von Schinkels Kreuzberg-Denkmal emporragt. Neue Verträge wollen die Firmen Baywobau und Artkonzept mit den Mietern nicht schließen. Obwohl diese seit zwei Jahren dort leben und eine Miete von fast 10 Euro pro Quadratmeter bezahlen.

Mieter, das passt nicht in die Pläne der neuen Eigentümer. Denn sie wollen die Lofts in den sanierten Wirtschaftsgebäuden aus rotem Klinker verkaufen. Und als erfahrene Bauträger wissen sie: Eine unvermietete Immobilie bringt am Markt rund 20 Prozent mehr Bares als ein vermietetes Objekt.

Der Widerstand ist groß

Die Interessen der neuen Eigentümer kann Matusch gut nachvollziehen. Er ist schließlich Ökonom. Aber eben auch Mieter. Also pocht er auf die Erfüllung seines Mietvertrages. „Dieses Recht werde ich vor Gericht geltend machen“, sagt er gelassen. Einen Rechtsanwalt schaltete er schon ein. Andere Mieter würden nachziehen. „Der Widerstand ist groß“, berichtet Matusch von einer Versammlung der Betroffenen. Illusionen über seine Chancen vor Gericht gibt sich der Controller jedoch nicht hin: „Das ist ein Präzedenzfall. Keiner weiß, wie es ausgeht.“

Klarheit besteht dagegen darüber, dass das Großprojekt in der Nähe des Mehringdamms nun wieder eine Zukunft hat – auf Kosten von Handwerkern und Baubetrieben, Planern und Finanzdienstleistern. Sie müssen auf den gerechten Lohn für ihre Arbeit verzichten: Auf rund 130 Millionen Euro belaufen sich die Forderungen der Gläubiger. Einen großen Teil davon wird der Insolvenzverwalter nicht begleichen können. Denn die Erwerber der Konkursmasse zahlen dafür 15,65 Millionen Euro. Gerade mal ein Zehntel der noch offenen Rechnungen.

Ein Spottpreis? Der Insolvenzverwalter winkt ab. „Erfreulich“ nennt Toralf Maatz das Angebot. Man habe mit geringeren Einnahmen gerechnet, sagt der Partner von Peter Leonhardt, dessen Rechtsanwaltskanzlei sich einen n durch die Verwaltung spektakulärer Pleiten wie die des Büroartikelherstellers Herlitz machte.

Auch für Maatz steht fest: Die Mieter haben kein Recht mehr, die Wohnungen und Gewerberäume auf dem Schultheiss-Gelände länger zu nutzen. „Die Mieter hatten Verträge mit den Besitzern der Immobilien, doch die Besitzer wurden nie Eigentümer.“

Die spitzfindige Unterscheidung wird wohl im Mittelpunkt des sich anbahnenden Rechtsstreites stehen (siehe Kasten). Hintergrund: Die privaten Anleger, die vor über zwei Jahren die Lofts von dem später insolventen Bauträger erwarben, bezahlten zwar den vereinbarten Kaufpreis. Ins Grundbuch, wo jeder Eigentümer von Immobilien eingetragen wird, gelangten sie aber nicht.

Stattdessen bekamen die Immobilienerwerber eine Bürgschaft von der Deutschen Bank. Inhalt: Für den Fall der Fälle bekommen die Käufer ihr Geld zurück. Die Deutsche Bank war über ihre damalige Tochter, die Deutsche Grundbesitz, an dem Bauträger des Viktoria-Quartiers beteiligt. Nun hoffen die verhinderten Immobilien-Käufer, dass die Bürgschaft nicht auch noch platzt. Aus Sorge um ihr Geld mögen sie keine Stellung in dem Streit um den Wohnraum beziehen.

„Nach Paragraf 103 der Insolvenzordnung steht es dem Verwalter frei zu entscheiden, ob er frühere Verträge erfüllen will oder nicht“, sagt Maatz. Hätte er die Kaufverträge mit den privaten Anlegern akzeptiert, so der Insolvenzverwalter, dann hätte er sich „masseschädlich“ verhalten. Denn den Erlös aus dem Verkauf der Lofts habe der Bauträger verbraucht, bevor er in die Insolvenz ging.

Da die Wohnungen in der Insolvenzmasse blieben, seien die Gebote für das brach liegende Projekt höher gewesen. Die privaten Anleger seien nicht geschädigt, da sie ihr Geld dank der Bürgschaft von der Deutschen Bank zurückbekämen. Doch die Mieter, die müssten raus, ihre Verträge seien ungültig.

„Zuerst haben sie auf die knallharte Tour versucht, uns aus den Wohnungen zu bekommen“, sagt Mieter Matusch. Die neuen Eigentümer hätten sich gar nicht erst vorgestellt, sondern gleich ihre Rechtsanwälte an die Front geschickt: „Wir dürfen Sie auffordern, bis spätestens zum 16.August schriftlich uns gegenüber zu erklären, dass Sie die von Ihnen innegehaltenen Räumlichen bis spätestens zum 31.August vollständig geräumt herausgeben werden.“ So lautete das Ultimatum in einem Brief, den Matusch Anfang August erhalten hatte.

Ähnliche Schreiben seien auch an die anderen Mieter gegangen. „Einige hätten die Wohnungen ja vielleicht gekauft“, sagt Matusch, „aber so ein Brief schreckt ab.“ Matusch will sein Loft nicht kaufen. Er habe bereits zwei Altbauten erworben. Da fielen häufiger größere Rechnungen an, weil eine Fassade saniert oder ein Dach gedeckt werden muss. „Das ist ein gewisses Risiko, das reicht“, sagt Matusch. Und der Controller bei Schering ergänzt: „Schließlich weiß ich, wie Finanzierungsmodelle kippen können“.

Laut Thomas Hölzel, Gesellschafter der Artprojekt, werden die ersten Kaufverträge mit ehemaligen Mietern vorbereitet. Hölzels Firma übernahm mit der Baywobau das insolvente Projekt. Die Lofts möchte Hölzel für etwa 2300 Euro je Quadratmeter an den Käufer bringen. Die Mieter bekämen günstigere Preise. Die verhinderten Käufer ebenso. In Mieterkreisen ist von 1800 Euro die Rede. Vor der Insolvenz sollten die Wohnungen für 3000 Euro pro Quadratmeter den Eigentümer wechseln.

Allerdings hinkt der Vergleich. Denn die Käufer, deren Verträge aufgelöst wurden, hatten von erheblichen Steuervorteilen profitiert. Grundlage dafür war das so genannte Fördergebietsgesetz, das Immobilien-Investitionen in den neuen Ländern mit Abzügen von der Steuerschuld belohnte. Seitdem dieses Gesetz nicht mehr gilt, und das Angebot an Immobilien in Berlin größer ist als die Nachfrage, sind die Preise für Wohnungen und Häuser deutlich gesunken.

Ein Dämpfer für die neuen Eigentümer

Vor diesem Hintergrund haben Hölzel und seine Partner das ursprünglich auf eine Nutzfläche von 70000 Quadratmeter angelegte Bauprojekt auch deutlich abgespeckt. „Wir sehen 50000 bis 55000 Quadratmeter vor“, sagt der Artkonzept-Chef. Und einen Dämpfer bei der Entwicklung des Areals musste der Unternehmer auch hinnehmen. Die Berlinische Galerie, die ursprünglich Gewerbeflächen im Viktoria-Quartier mieten wollte, bevorzugt nun Räume in der Alten Jakobstraße. In die leer stehenden Gewerbeflächen am Kreuzberg sollen nun ein Restaurant, ein Hotel sowie ein Medienunternehmen einziehen. „Die Vertragsverhandlungen laufen“, sagt Hölzel.

Während Controller Matusch und fast alle anderen Mieter vor Gericht ziehen müssen, wenn sie die Gültigkeit ihrer Mietverträge einklagen wollen, muss sich zumindest ein Mieter im ehemaligen Schultheiss-Quartier nicht auf die Suche nach einer neuen Wohnung machen: der Botschafter von Usbekistan. Er wird auch künftig in dem runden Turm am Eingang des Areals leben. Dasselbe gilt für vier andere Familien von Botschaftsangehörigen, die in dem dreigeschossigen Turm leben, wo früher der Vorstand der Schultheiss-Brauerei seine Büros hatte. „Wir haben einen neuen Mietvertrag bekommen“, heißt es aus der Botschaft. Und auch die Bedingungen, die in den alten Mietverträgen festgehalten waren, habe der neue Eigentümer übernommen.

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