Hausfinanzierung: Wenn das Eigenheim zur Kostenfalle wird

Pünktlich zum kalendarischen Frühlingsbeginn wird auch auf den Baustellen kräftig angepackt. Diesen Tatendrang verspüren viele Immobilieninteressenten, die aus ihrem Bauwunsch Wirklichkeit werden lassen möchten. Rückenwind geben ihnen die historisch niedrigen Immobilienkonditionen.

„Günstige Bauzinsen allein reichen aber nicht aus, um eine Finanzierung auf ein solides Fundament zu stellen. Wichtig sind auch eine realistische Kostenplanung und Vermeidung unnötiger Posten“, sagt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG.

Ob für die Erschließung des Grundstücks, die Planung oder Außenanlagen, viele kleine Einzelposten beim Bau können sich rasch zu einer beachtlichen Summe anhäufen. „Unterschätzen Bauherren die zahlreichen ,Nebenbaustellen‘ oder lassen sie gar außer Acht, können sie so das ganze Bauvorhaben gefährden“, sagt Goris.

Um eine Nachfinanzierung zu erhöhten Zinsen zu vermeiden, empfiehlt es sich, bei der Kreditsumme eine gewisse Reserve einzuplanen. Rund 15 Prozent der Bausumme sollten Bauherren für Baunebenkosten realistischerweise einplanen. Fünf weitere Prozent für Außenanlagen sind ratsam.

Die Netto-Finanzierung reicht nicht aus

Anders als beim Kauf einer Bestandsimmobilie zahlen Bauherren den anfallenden Gesamtpreis nicht nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags, sondern in einzelnen Tranchen nach Baufortschritt. Hierfür hält die Bank das Baudarlehen auf Vorrat vor. Ab einem vereinbarten Zeitpunkt werden auf den noch nicht abgerufenen Teil des Darlehens sogenannte „Bereitstellungszinsen“ fällig.

Da es beim Bau zu Verzögerungen kommen kann, sollten Bauherren darauf achten, dass die Frist, nach der diese Zinsen in Rechnung gestellt werden, ausreichend lang ist. „Momentan gibt es Darlehensgeber, die eine bereitstellungszinsfreie Zeit von bis zu 15 Monaten gewähren“, sagt der Interhyp-Chef.

Wegen der niedrigen Hypothekenzinsen trauen sich viele Verbraucher, einen hohen Kredit aufzunehmen, um den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen. Denn die Finanzierung scheint trotz hoher Immobilienpreise erschwinglich, selbst ohne Eigenkapital. Von Vollfinanzierung reden Experten, wenn der angehende Immobilienbesitzer einen Kredit über 100 Prozent des Kaufpreises aufnimmt: Kostet das Haus 350 000 Euro, kommt der Betrag komplett vom Geldinstitut.

Das ist die Netto-Finanzierung. Darüber hinaus müssen Maklerprovision, Notargebühren, Grundbucheintrag und Grunderwerbssteuer einkalkuliert werden. Diese Kosten machen noch einmal bis zu zwölf Prozent des Kaufpreises aus. Zusätzlich fallen Umzug, Renovierung und Ausgaben für neue Möbel an. Diese Posten zusammengenommen entsprechen der Brutto-Finanzierung.

Schon eine Rate von zwei Prozent bringt Verbraucher ans finanzielle Limit

Wer sich das Geld für diese Zusatzausgaben leihen will, benötigt deutlich mehr als eine 100-prozentige Finanzierung. Die meisten Banken lassen sich entweder nicht darauf ein oder verlangen einen Risikoaufschlag. Michael Knobloch vom Institut für Finanzdienstleistungen in Hamburg rät daher, mindestens die Nebenkosten und den Umzug aus Eigenkapital zu bestreiten.

Bei einer 100-Prozent-Finanzierung mit nur einem Prozent Tilgung dauert es um die 30 Jahre, bis die Hypothek abbezahlt und der Immobilienbesitzer endlich Herr im eigenen Haus ist. Bis dahin steht die Bank mit im Grundbuch.

Die niedrigen Zinsen verlocken zwar zu einer höheren Tilgung, die auch die Kreditgeber gerne sehen. Aber schon eine Rate von zwei Prozent bringt wegen der hohen Kreditsumme die meisten Verbraucher ans finanzielle Limit. Nach Erfahrung von Christiane Kienitz von der Verbraucherzentrale Hessen können nur Gutverdiener eine solche monatliche Belastung stemmen. „Für andere ist das kaum tragbar.“

Ein weiteres Risiko: Marktpreisschwankungen

© Andrea Warnecke

Steigen die Zinsen, wird es bei einer Vollfinanzierung mit Ablauf der Frist eng: Weil vom ursprünglich aufgenommenen Kredit wenig getilgt wurde, steigt aufgrund der geringen Entschuldung die Belastung, statt zu sinken. „Hohe Folgerate bei der Anschlussfinanzierung“, fasst Kienitz das Phänomen zusammen. Unbezahlbare Raten bringen dann viele voll finanzierende Immobilienbesitzer an den Rand des Ruins. Ein weiteres Risiko sieht Michael Knobloch in Marktpreisschwankungen.

Sinkende Immobilienpreise oder Wertverlust könnten Kreditnehmer in die Bredouille bringen, die sich von Haus oder Wohnung noch während der Kreditlaufzeit trennen müssen. „Sie haben für 350 000 Euro gekauft, können aber nur für 300 000 Euro verkaufen.“ Auf dem Restbetrag bleibt der Verkäufer sitzen.

Geldinstitute lassen sich die vorzeitige Rückzahlung eines Kredits teuer bezahlen. Ihnen steht gesetzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung zu, wenn im Vertrag ein fester Zinssatz vereinbart war. Dieser Ausgleich kann schnell im fünfstelligen Euro-Bereich liegen. Das belastet bei einer Vollfinanzierung erheblich.

Bei einer Vollfinanzierung schlägt jede Veränderung des Einkommens zu Buche

Ein Beispiel: Ein für 350 000 Euro erworbenes, vollständig fremdfinanziertes Haus soll nach nur einem Jahr verkauft werden. Aufgrund niedriger Tilgung steht der Eigentümer noch mit 348 000 Euro in der Kreide. Die Bank verlangt obendrein eine Vorfälligkeitsentschädigung von 15 000 Euro. Unter dem Strich erhöhen sich die Schulden auf 363 000 Euro.

Fehlt mangels Spargroschen das Geld, um den Ausgleich aus eigener Tasche zu bezahlen, wird ein neuer und teurer Ratenkredit erforderlich. Sonst wackelt der Hausverkauf. Knobloch: „Die Bank geht nur bei Löschung der Grundschuld aus dem Vertrag. Das wird nur passieren, wenn keine Schulden mehr da sind.“

Die niedrigen Zinsen verlocken zur Aufnahme hoher Hypotheken. In der Annahme „das geht schon“ neigen einige kaufwillige Verbraucher nach Einschätzung des Frankfurter Finanzberaters Max Herbst zur Selbstüberschätzung. Ob das Objekt sein Geld wert ist, darüber gehen die Meinungen oft auseinander. Scheidung, Kinder, Jobverlust, Krankheit: Bei einer Vollfinanzierung schlägt jede Veränderung des Einkommens sofort zu Buche.

Wer bereits mit der Rate an die Grenze gegangen ist, hat normalerweise keine Chance mehr, finanzielle Engpässe aufzufangen. Droht dann der Notverkauf, ist das Desaster da.

(dpa/Tsp)