Immobilien : Hausgeld in der Hinterhand

Aus welchen Gründen darf ein Wohnungseigentümer seine Zahlungen an die Gemeinschaft auf Eis legen?

WAS STEHT INS HAUS?

Wir haben vor einigen Wochen die Jahresabrechnung 2013 beschlossen. Ich bin mit einigen Kostenpositionen, die meine Eigentumswohnung betreffen, zwar nicht einverstanden, habe aber auch keine Anfechtungsklage erhoben. Stattdessen habe ich mit dem Verwalter gesprochen. Dieser war allerdings nicht bereit, die Jahresabrechnung zu verändern. Um auf den Verwalter Druck auszuüben, überlege ich mir nun, vom laufenden Hausgeld einen Teilbetrag einzubehalten. Ich bin mir allerdings nicht sicher, ob ich berechtigt bin, das Hausgeld vorübergehend zurückzubehalten.

WAS STEHT IM GESETZ?

Blickte man nur auf den Wortlaut des Gesetzes – einschlägig ist das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) –, wären Sie berechtigt, Hausgeld ganz oder teilweise zurückzubehalten, solange Ihnen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümer eine Ihnen geschuldete Leistung schuldig bleiben, etwa die Auszahlung eines Guthabens, die Reparatur einer schadhaften Stelle im Treppenhaus oder eine Auskunft. Rechtsprechung und Schrifttum meinen indes, dass die gesetzlichen Regelungen in Bezug auf das Hausgeld nicht anzuwenden sind. Dies findet seinen Grund vor allem in einer allgemeinen Überlegung. Es gibt nämlich Fälle, wo die Natur einer Rechtsbeziehung oder der Zweck einer geschuldeten Leistung ein Zurückbehaltungsrecht als mit Treu und Glauben unvereinbar (§ 242 BGB) erscheinen lassen. Eben so liegt es in Bezug auf das Hausgeld. Die außergerichtliche und gerichtliche Verfolgung der Hausgeldansprüche muss von Streitigkeiten über Gegenforderungen freigehalten werden, damit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer liquide bleibt. Da die Gemeinschaft zur Erhaltung ihrer Zahlungsfähigkeit auf die pünktliche Zahlung fälliger Beiträge angewiesen ist, darf diese durch die Auseinandersetzung mit Gegenansprüchen nicht gefährdet werden. Dies überzeugt auch. Nach einer Abwägung aller Umstände ist es den Wohnungseigentümern grundsätzlich zumutbar, Gegenforderungen außerhalb des Hausgeldinkassos zu verfolgen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Das Gesetz ist hier ausnahmsweise nicht praktikabel. Wären die Wohnungseigentümer berechtigt, ihr Hausgeld ganz oder teilweise zurückzubehalten, käme die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bald in Zahlungsschwierigkeiten. Dies ginge auf Kosten der anderen Wohnungseigentümer. Diese könnten angesichts drohender, langwieriger Verfahren gezwungen sein, über einen sehr langen Zeitraum hinweg, ihren Nachbarn „mitzufinanzieren“. Es ist daher richtig, wenn ein Wohnungseigentümer zunächst sein Hausgeld zahlen muss und seine Zahlungen nicht mit anderen Forderungen verquicken darf. Soweit es – wie bei der Frage – um Einwände gegen Jahresabrechnung geht, sind diese, kann keine einvernehmliche Lösung der Wohnungseigentümer beim Genehmigungsbeschluss gefunden werden, in einem Anfechtungsverfahren zu verfolgen.

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