Hauskaufnebenkosten: Berlin ist Spitze

Seit der jüngsten Erhöhung der Grunderwerbsteuer auf bis zu sechs Prozent in Berlin, Bremen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein, müssen Immobilienkäufer mit bis zu 15 Prozent der Kaufsumme für Nebenkosten rechnen. Nur in Bayern und Sachsen liegen die Nebenkosten seit Jahren stabil bei rund neun Prozent.

„Das regionale Gefälle ist enorm“, sagt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG, die private Baufinanzierungen vermittelt: „Seit Januar zahlen Berliner bei einer 300 000-Euro-Wohnung bis zu 45 000 Euro für die Kaufnebenkosten, Münchner beim gleichen Kaufpreis 27 200 Euro.“ Die Reduzierung dieser Kosten ist nur begrenzt möglich. Die Grunderwerbsteuern wurden zum 1. Januar 2014 in vier Bundesländern erhöht. Zusammen mit den Notarkosten und den im aktuellen Marktumfeld häufig nötigen Maklergebühren können sich Kaufnebenkosten in Deutschland auf bis zu 15 Prozent aufsummieren.

Die Grunderwerbsteuer wird von den Bundesländern festgesetzt und unterscheidet sich deshalb deutlich. Derzeit beträgt diese Abgabe je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Außerdem müssen Immobilienkäufer die Notargebühren einkalkulieren und bei der Vermittlung über einen Makler dessen Provision.

Die Berechnung der Notarkosten wurde im August 2013 neu geregelt, sie betragen rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Anders als Grunderwerbsteuer und Notarkosten sind die Maklerprovisionen nicht verbindlich festgelegt. Es haben sich aber ortsübliche Entgelte etabliert, die ebenfalls regional stark variieren. Sie liegen bei drei bis sieben Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.

„Der Spielraum bei den Kaufnebenkosten ist gering. Grunderwerbsteuer und Notarkosten sind festgelegt. Und mit dem Makler kann man zwar grundsätzlich verhandeln, aber in den Ballungsräumen mit hoher Nachfrage wird dies kaum Erfolg haben“, sagt Experte Michiel Goris und ergänzt: „Umso wichtiger ist es, nicht unnötig viel für die Finanzierung der Immobilie auszugeben, sondern diese optimal auf die eigene Lebenssituation und an individuelle Bedürfnisse anzupassen. Denn maßgeschneiderte Angebote bieten oftmals kleine Zinsvorteile, die sich im Laufe der Jahre zu einer großen Ersparnis aufsummieren.“

Erwerber einer Eigentumswohnung müssen auf vorhandene Rücklagen für Instandhaltungen keine Grunderwerbsteuer zahlen. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund hin. „Wohnungskäufer sollten daher unbedingt vor Vertragsabschluss mit dem Verkäufer und dem Notar klären, dass im Kaufpreis enthaltene Rücklagen nicht zum Immobilienkaufpreis zählen und damit auch nicht in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einfließen“, rät Stefan Walter, Steuerexperte bei Haus & Grund. Dies gilt grundsätzlich auch für mitveräußerte Einrichtungsgegenstände und Wohnungsinventar wie Möbel, normale Einbauküchen oder sogar den vollen Heizölvorrat.