Hausverkauf: Falschangaben können zum Bumerang werden

Ein neues BGH-Urteil schreckt auf: Hausverkäufer müssen hohen Schadenersatz zahlen, wenn die Immobilie schwere Mängel hat. Auch wenn der Verkäufer nichts von den Schäden wusste, schützt ihn das noch nicht vor Klagen. Zwar haben die Bundesrichter in Karlsruhe die Haftung der Verkäufer begrenzt, aber trotzdem können einige hunderttausend Euro fällig werden. Schutz bieten nur Vereinbarungen im Kaufvertrag, die eine Haftung ausschließen.

Umgekehrt tragen aber auch Käufer ein immenses Risiko, wenn plötzlich Sanierungskosten auf sie zukommen, mit denen sie beim Kauf nie gerechnet haben. Wie können sich beide Seiten absichern, damit der Eigentümerwechsel nicht zum Desaster wird?

Aufseiten der Verkäufer gilt, dass sie Fragen nach Mängeln ehrlich beantworten müssen. Lügen sind rechtlich nicht geschützt. Selbst wenn im notariellen Kaufvertrag später steht, dass der Verkäufer keine Haftung für Mängel übernimmt, kann er bei arglistiger Täuschung verklagt werden. Das wäre beispielsweise dann der Fall, wenn auf Nachfragen Feuchtigkeit oder Schimmel in Keller und Erdgeschoss verneint wurden, tatsächlich aber vor dem Verkauf Handwerker Schimmelschäden oberflächlich beseitigt haben. Es entspricht dem allgemeinen Gerechtigkeitsgrundsatz von Treu und Glauben, dass bewusste Falschangaben unweigerlich zu Schadenersatzforderungen führen.

Im Kaufvertrag immer Gewährleistungsansprüche ausschließen

Es gibt aber auch genügend Fälle, in denen der Verkäufer arglos ist und von Schäden tatsächlich nichts weiß. Der gefürchtete Hausschwamm ist ein Beispiel. Denn man muss schon den Putz in mehreren Stockwerken aufschlagen, um den Pilzbefall zu entdecken oder sicher auszuschließen. Auch der Holzwurm lässt sich nicht ohne Weiteres erkennen, wenn der Dachstuhl ausgebaut und das Gebälk nicht mehr sichtbar ist.

Deshalb sollten auch Eigentümer, die ihre Wohnimmobilie für mängelfrei halten, im Kaufvertrag immer Gewährleistungsansprüche ausschließen. Das ist üblich und wird in Notarverträgen auch in aller Regel gemacht. Meist wird die Formulierung aufgenommen: „Wie gesehen, keine Gewährleistung.“

Fehlt es an solch einer Vereinbarung, hat der Käufer drei Möglichkeiten. Er kann entweder die Beseitigung der Mängel vom Alteigentümer verlangen oder die Zahlung von Schadenersatz. Im letzteren Fall wird zunächst ein Kostenvoranschlag gemacht, in dem ein Fachmann die notwendigen Sanierungsarbeiten auflistet. Kommt es zu einer Klage, beauftragt in aller Regel das Gericht einen vereidigten Sachverständigen, der ein Gutachten erstellt.

Die dritte Möglichkeit greift in Extremfällen, wenn das Haus beispielsweise so schadhaft ist, dass man es nicht mehr bewohnen kann oder die Sanierungskosten den ökonomisch vernünftigen Rahmen sprengen. Dann kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten. Der gesamte Vertrag wird dann rückabgewickelt. Rückabwicklung bedeutet, dass der Kaufpreis zurückgezahlt werden muss und im Gegenzug der Verkäufer wieder Eigentümer seiner schadhaften Immobilie wird. Der Käufer hat also die Wahl zwischen Mängelbeseitigung, Schadenersatz oder Rückabwicklung des Vertrages. Kommt es zu keiner Einigung, kann bei allen drei Alternativen gerichtlich geklagt werden.

Die Vorschrift, die diese Rechte des Käufers bei Mängeln regelt, steht in Paragraf 437 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dieser Paragraf greift aber dann – siehe oben –, wenn die Haftung des Verkäufers im Vertrag nicht sowieso ausgeschlossen wurde.

Wie kann der sich nun vor bösen Überraschungen schützen?

Da dies in den allermeisten Verträgen der Fall ist, trägt bei einer mangelhaften gebrauchten Immobilie in der Regel der Käufer das Risiko der Sanierungskosten. Wie kann der sich nun vor bösen Überraschungen schützen? Zunächst sollte man als Interessent das Kaufobjekt zusammen mit einem Fachkundigen besichtigen. Fragen zum Zustand des Hauses und früheren Reparaturen sollte man nicht nur an den Eigentümer, sondern auch an Mieter oder Nachbarn richten. Die kennen die Tücken des Objekts oft recht gut. Bei Verkaufsgesprächen sollte überdies ein Zeuge dabei sein. Zwar müssen Fragen – siehe oben – wahrheitsgemäß vom Noch-Eigentümer beantwortet werden. Aber Falschauskünfte muss im Streitfall der Käufer belegen, deshalb sind Zeugen wichtig.

Wer als Erwerber einer gebrauchten Immobilie ganz sichergehen will, muss selbst ein Gutachten bei einem anerkannten Sachverständigen in Auftrag geben. Sollte sich das Gutachten je als fehlerhaft erweisen, selbst das hat es schon gegeben, hat man als Auftraggeber zumindest die Sicherheit, dass der Sachverständige haftet. Denn der hat eine Berufshaftpflichtversicherung.

Und was besagt nun das neue Urteil des BGH? Das betraf einen Fall, in dem ein Mietshaus vom Hausschwamm betroffen war. Im Kaufvertrag war aber garantiert worden, dass das Haus diesen schweren Pilzbefall nicht hat. Die Sanierungskosten sind immens, und dass der Verkäufer angesichts seiner abgegebenen Zusicherung Schadenersatz leisten muss, steht fest – aber wie viel?

Der BGH hat in einem Grundsatzurteil die Höhe bei unverhältnismäßig hohen Sanierungskosten begrenzt. Der Verkäufer muss dann maximal die Wertminderung bezahlen, also die Differenz zwischen dem Wert des mangelfreien und des schadhaften Hauses. (AZ.: V ZR 275/12)