Immobilien : Heiter Raum um Raum durchschreiten

Was bedeutet es für die Eigentumslage, wenn Eigentümer untereinander Kellerräume getauscht haben?

WAS STEHT INS HAUS?

Ich bin unter anderem Eigentümerin eines Kellerraums. Er schließt unmittelbar an Kellerräume an, die zum Abstellen der Mülltonnen genutzt werden. Da der Müllraum eng ist, bin ich vor 16 Jahren gebeten worden, meinen Raum gegen einen im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden zu tauschen. Ich war damit einverstanden und habe mit der Hausverwalterin einen entsprechenden Vertrag geschlossen. 2011 wurde nun beschlossen, den Raum, den ich damals erhalten hatte, u. a. für Kinderwagen zu nutzen. Ich soll meinen alten Raum zurücknehmen. Muss ich der Bitte nachkommen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Ich meine, Sie sollten. Allerdings ist der Fall verwickelt. Durch den Tausch änderte sich jedenfalls nichts daran, wer Eigentümer des jeweiligen Raums war. Ein Raumtausch und damit die Änderung der Grenzen des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums ist zwar möglich. Um die Eigentümerstellung zu ändern, hätten die Wohnungseigentümer aber zum einen eine der Form des § 4 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Verbindung mit § 925 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) genügende Vereinbarung schließen müssen. Zum anderen hätte diese Änderung im Grundbuch eingetragen werden müssen. Der Änderung hätten gegebenenfalls grundbuchbesicherte Gläubiger der Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Da es bei Ihnen hieran jeweils fehlte, sind Sie weiterhin Eigentümerin des „alten“ Raums. Neben dieser „sachenrechtlichen“ gibt es allerdings noch mehrere „schuldrechtliche“ Ebenen. Es könnte nämlich durchaus sein, dass Sie aufgrund der Vereinbarung den getauschten Raum weiter nutzen dürfen. Man könnte etwa überlegen, den Vertrag als einen Leihvertrag anzusehen. Ob und wann eine Rückgabe verlangt werden kann, bemisst sich dann an § 604 Abs. 3 BGB. Man könnte erwägen, dass Sie danach geschützt sind. Ferner müsste man klären, ob es Ihnen nach Treu und Glauben noch zugemutet werden kann, die Räume jetzt noch „zurückzutauschen“ oder ob sie womöglich einen Anspruch auf eine sachenrechtliche Änderung haben.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Fälle wie dieser kommen leider sehr häufig vor. In aller Regel messen Wohnungseigentümer der Frage, wer Eigentümer eines Kellerraums ist und wie man die Eigentumslage wohl ändern kann, keine, jedenfalls keine große Bedeutung zu. Den Wohnungseigentümern sind andere Fragen, etwa die Lage und die Größe eines Raums, wichtiger. Geht man dann der Situation „juristisch“ nach und fragt, wer was darf, kommt das böse Erwachen. Wichtig ist es daher immer, verbindlich zu klären, wer welchen Raum wonach gebrauchen kann. Neben der angesprochenen Leihe kommt vor allem infrage, einen Raum (gegebenenfalls gegenseitig) zu vermieten. Eindeutig ist es, wenn es sachenrechtlich zu Änderungen kommt. Dieser Weg ist mühselig und kann auch einiges kosten. Es handelt sich – wie der Fall zeigt – allerdings um gut angelegtes Geld.

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