Immobilien : Heiz-Contracting: Wenn der Vermieter Wärme kauft Lagert der Vermieter die Modernisierung der Heizung aus, dann sollten Bewohner aufpassen

Dominik Heuel

Kletternde Strompreise, Rekorde bei Heizöl und Erdgas: Oft hoffen Mieter zwar, durch modernisierte Heizungsanlagen ein wenig einzusparen. Doch mitunter lauern neue Kosten und der Effizienzgewinn löst sich wieder in Rauch auf. Ein Grund dafür: Immer mehr Vermieter modernisieren ihre Heizungen nicht mehr selbst, sondern überlassen dies einem so- genannten Wärme-Contractor. Doch solche Dienstleister achten auf ihre Profite – und nicht immer ist klar, wer am Ende welche Lasten zu tragen hat.

Wärme-Contracting gibt es in verschiedenen Formen. Teils verpachtet der Vermieter sein Heizsystem an einen externen Betreiber. Der modernisiert die Heizung und schließt einzelne Wärmelieferverträge mit den Mietern, die fortan direkt vom Contractor versorgt werden. Häufiger jedoch stellt der Dienstleister die gesamte Wärmeversorgung dem Vermieter in Rechnung. Wie gewohnt rechnet der dann mit dem Mieter die Betriebs- und Heizkosten ab.

Doch dann ist ein genauer Blick auf die Abrechnung sinnvoller denn je. Mieteranwältin Vera Hacke warnt: „Der Vermieter darf oft nicht den kompletten Betrag, den ihm der Contractor berechnet, auf den Mieter abwälzen – es sei denn, der Umstieg auf die externe Versorgung wurde im Mietvertrag fest vereinbart.“ Der Grund: Die Abrechnungen des Dienstleisters enthalten auch die Investitionskosten für die Heizung und den Gewinn des Contractors, der diese Kosten häufig für den Mieter kaum merklich umlegt. Diese Lasten hat aber nicht der Mieter, sondern allein der Vermieter zu tragen. Das bekräftigte schon mehrfach der Bundesgerichtshof (BGH). „Schließlich zahlt der Mieter seine Kaltmiete in der Regel für eine ,beheizbare', also technisch mit einer Heizanlage ausgestattete Wohnung“, erklärt Anwältin Hacke.

Rechtliche Verwirrung stiftete der BGH allerdings mit einer neueren Entscheidung zur Fernwärmeversorgung. Im verhandelten Fall sah der Mietvertrag allgemein vor, die Betriebskosten nach „Anlage 3 der II. Berechnungsverordnung“ umzulegen. In dieser fand sich die gewerbliche Wärmelieferung, etwa Fernwärme, als eine Alternative – mittlerweile regelt dies die Betriebskostenverordnung. Doch in vielen Verträgen findet sich noch der hier verwendete pauschale Verweis – und dem Urteil des Bundesgerichshofs nach soll dieser als vertragliche Grundlage ausreichen, um im laufenden Mietverhältnis auf die Wärme-Dienstleistung umzustellen. Noch ist allerdings unklar, ob und wie sich diese Entscheidung zur Fernwärme auf das Wärme-Contracting übertragen lässt.

Allerdings: In allen Fällen, in denen der Mieter zustimmen muss, „kann es schwierig sein, wie man die Heizkostenabrechnung bereinigen soll“, so die Mietexpertin Hacke. Denn dazu müsste der Vermieter Gewinn und Investitionskosten des Contractors herausrechnen. Das geht aber wieder nur dann, wenn der Dienstleister seine Kalkulation offen- legt. Allerdings dürfe das nicht zum Problem des Mieters werden, betont Miet-Expertin Hacke: „Jedenfalls muss der Vermieter dem Mieter eine nachvollziehbare Abrechnung präsentieren“, die deutlich mache, „dass keine Fremdkosten berechnet werden“.

Auf den ersten Blick überraschend: Politiker sehen die überwiegend mieterfreundliche Haltung der Gerichte teilweise kritisch. Denn: Sie befürchten klimapolitischen Stillstand. Vermieter werden kaum in energiesparende Heiz-Technik investieren, wenn sie allein auf den Kosten sitzen bleiben, so die Logik. Die Bundesregierung erwägt daher, Mieter über eine besondere Umlage an den Kosten zu beteiligen, wenn sie dank neuerer Anlagen bei den Miet-Nebenkosten profitieren. Mit einem Gesetzesvorschlag im Rahmen des „Zweiten Klimapakets“ ist jedoch so bald nicht zu rechnen.

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