Immobilien : Heizkosten:  Wenn mit Umlage abgerechnet wird

Müssen Vermieter Heizkosten exakt nach dem tatsächlichen Verbrauch im Abrechnungszeitraum berechnen oder geht es auch pauschal? Um diese Frage drehte sich eine Verhandlung vor dem Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. Im vorliegenden Fall hatte eine Mieterin aus Kelkheim/Taunus eine pauschale Nachzahlung verweigert, weil der Vermieter aus ihrer Sicht die Heizkosten in dem teils halbleer stehenden Haus einseitig auf sie abgewälzt habe (Az.: V III ZR 156/11). Das Urteil wird am 1. Februar nächsten Jahres gesprochen.

Bei dem Rechtsstreit geht es um Nachzahlungen von rund 3000 Euro aus den Jahren 2007 und 2008. Nach dem sogenannten Abflussprinzip waren dabei nur die Kosten, die der Vermieter im Abrechnungszeitraum an den Energieversorger vorausbezahlt hatte, als entstandene Kosten berücksichtigt worden. Bei Nebenkosten für Wasser und Abwasser sind solche, nicht auf den tatsächlichen Verbrauch bezogene Abrechnungen zulässig.

Angesichts der – je nach Winter und Preisen – stark variierenden Heizkosten könnte dies jedoch in diesem Fall anders sein, deutete der VIII-BGH-Zivilsenat bei der mündlichen Verhandlung an. Wenn ein Mieter im Jahr 2008 auf der Grundlage des Verbrauchs aus dem zweiten Halbjahr 2006 und dem ersten Halbjahr 2007 Heizkosten zahlen müsse, könnte dies zu „erheblichen Ungerechtigkeiten führen“, meinte der Vorsitzende Richter Wolfgang Ball. 2008 hatte der BGH geurteilt, dass Wasserkosten nicht exakt nach dem tatsächlichen Verbrauch im Abrechnungszeitraum berechnet werden müssen. Eine präzise, auf die Monate umgerechnete Abrechnung der Wasserkosten sei zu aufwendig und damit dem Vermieter nicht zumutbar.

Die Umlage der Kosten, die dem Vermieter entstehen, führe ebenfalls zu sachgerechten Ergebnissen, hieß es damals – zumindest sofern derselbe Mieter in der Wohnung gelebt hatte (Az: VIII ZR 49/07 vom 20. Februar 2008). Der BGH hatte aber ausdrücklich offen gelassen, ob im Fall eines Mieterwechsels nicht doch nach dem genauen Verbrauch abgerechnet werden muss. dpa

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