Immobilien : Hilfe, die Wohnung lebt

Schimmel an den Wänden: Wie kann man klären, wer die Schuld für den Pilzbefall trägt?

WAS STEHT INS HAUS?



Sobald es draußen kälter wird, haben wir immer mehr Schimmelbefall in unserer Wohnung. Unser Vermieter hat den Pilz bereits ein paarmal entfernen lassen und uns geraten, unser Lüftungs- und Heizungsverhalten zu verändern. Er ist der Meinung, es läge kein Mangel an der Mietsache vor: Nicht die Baukonstruktion der Räume sei schuld daran, dass sich Schimmelpilz bildet, sondern unsere eigene Nutzung. Deshalb hat er auch eine Mietminderung abgelehnt und droht uns nun mit Klage, wenn wir nicht voll bezahlen. Wie kann man nun feststellen, was den Mangel verursacht?

WAS STEHT IM GESETZ?

Zunächst muss in der Tat technisch untersucht werden, ob der Schimmel Folge eines Baumangels oder Auswirkung des Mieterverhaltens ist. Diese Frage kann methodisch mit Hilfe des Ausschlussverfahrens geklärt werden. Zuerst wird dabei die Bausubstanz im Hinblick auf das vorhandene Wärmedämmniveau, etwaige Bauschäden und vorhandene Wärmebrücken untersucht. Messungen der Raumtemperatur und der Wandinnenoberflächentemperaturen können einen Aufschluss über das Heizungsverhalten geben. Raumluft- und Luftfeuchtigkeitsmessungen sollten über einen längeren Zeitraum durchgeführt werden, um nutzerbedingte Einflüsse feststellen zu können. Schimmelpilz kann sich in Wohngebäuden nämlich in der Regel nämlich nur dann bilden, wenn relativ kalte Flächen auch noch mittelfristig mehr als nur die Eigenfeuchtigkeit auf ihrer Oberfläche besitzen. Baukonstruktiv ist dies durch ein geringes Wärmedämmniveau bei bestehenden Wärmebrücken möglich und darüber hinaus durch vorhandene Bauschäden, wie etwa Durchfeuchtungen. Einen weiteren Einfluss auf zu geringe Oberflächentemperaturen können aber auch die Beheizung oder Möblierung haben. Wird nicht ausreichend gelüftet und wird deshalb nutzungsbedingte Feuchtigkeit nicht abgeführt, kann auch eine höhere Raumlufttemperatur zu Schimmelpilzbildungen führen – der Absolutfeuchtegehalt in der Luft steigt dann. Diese Einflüsse muss man differenziert untersuchen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Aufgrund der Messergebnisse und der bauphysikalischen Simulationsrechnungen kann man beurteilen, wo die Ursache für den Schimmel liegt: Wäre die Baukonstruktion bei normaler Nutzung durch den Mieter schadensfrei geblieben? Oder würde auch dann die Gefahr bestehen, dass sich Tauwasser und Pilz in der Wohnung bildet? In der Praxis überlagern sich allerdings baukonstruktive und nutzerbedingte Einflüsse. Häufig wird auch nur durch ein grenzwertiges oder falsches Verhalten des Mieters beim Lüften und Heizen das sichtbare Ausmaß von Schimmel vergrößert, obwohl es nicht die ursprüngliche Ursache bildet. In einem solchen Fall ist der Schimmel ein Mangel an der Mietsache, der auch entstanden wäre, wenn der Mieter bei üblichem Verhalten die Wohnung genutzt hätte. Nach geltender Rechtsprechung stünde dem Mieter eine Mietminderung zu.

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