"Höllisch aufpassen" bei Baufinanzierung : Verbraucherschützer warnen vor leichtsinnigem Kauf

Die Zinsen sind so niedrig, dass sich selbst hohe Kreditsummen scheinbar mühelos stemmen lassen. Doch nach dem jahrelangen Ansturm auf Immobilien sehen Experten inzwischen die Gefahr einer Preisblase.

Daniela Wiegmann
Auf einen Klick alles im Blick. Der Kauf scheint mühelos, die Finanzierung ist es trotz niedriger Zinsen nicht.
Auf einen Klick alles im Blick. Der Kauf scheint mühelos, die Finanzierung ist es trotz niedriger Zinsen nicht.Foto: dpaFoto: A. Weigel/dpa

Die Mini-Zinsen für Baugeld in Deutschland verlocken zunehmend auch Menschen zum Kauf einer Immobilie, die sich eigentlich keine leisten können. „Derzeit kommen viele Verbraucher fast ohne Eigenkapital und denken, alles ist möglich“, sagt Martin Reuter von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen.

Beratungsgespräche für den Immobilienkauf seien derzeit auf Monate hin ausgebucht. Doch nicht allen Interessenten könne er nach gründlicher Prüfung der Finanzen zum Kauf raten: „Wir müssen viele Leute wegschicken, weil sie falsche Vorstellungen haben.“ Der Finanzexperte Hans-Peter Burghof sieht die anhaltend niedrigen Zinsen als Gefahr. „Die Möglichkeit, dass man ohne Kosten Geld bekommt, führt zu Leichtsinn“, warnt der Banken-Professor der Universität Hohenheim. Normalerweise habe der Preis eine Lenkungsfunktion – diese funktioniere derzeit aber nicht mehr, das Risikobewusstsein werde so verringert.

Burghof sieht nach dem jahrelangen Ansturm auf Immobilien inzwischen die Gefahr einer Blase. Wenn die Zinsen in den kommenden Jahren wieder stiegen oder der Wert einer Immobilie sinke, drohten Probleme. „Dann hat man in zehn Jahren ein Haus an der Backe, dass man sich nicht mehr leisten kann.“ Wohnungen in besonders attraktiven Ballungsräumen sind nach Einschätzung der Bundesbank bereits zu teuer. Für die Immobilien seien zuletzt Preise verlangt und gezahlt worden, die nicht von längerfristigen demografischen und wirtschaftlichen Einflussfaktoren gedeckt seien, berichtete die Notenbank. Geschosswohnungen in den Ballungszentren sind nach den Schätzungen um bis zu zwanzig Prozent überbewertet.

Das Beratungsunternehmen Empirica empfahl vor wenigen Tagen daher in klaren Worten, bei der Immobilienauswahl „höllisch aufzupassen“. Vor allem in Berlin, München, Hamburg oder Köln sind die Preise in den vergangenen Jahren in die Höhe geschossen. Eine neue 100-Quadratmeter-Wohnung in einer guten Lage in München ist kaum noch für weniger als 450 000 Euro zu haben. Trotzdem wagen viele Menschen den Kauf einer Immobilie, weil sie durch die niedrigen Zinsen höhere Kredite aufnehmen können.

Für ein Darlehen von 200 000 Euro bei einer Laufzeit von 10 Jahren werden derzeit zum Beispiel bei einem Zinssatz von 2,5 Prozent und einer Tilgung von einem Prozent nur rund 580 Euro pro Monat fällig. Verbraucherschützer warnen aber vor dieser rein kurzfristigen Betrachtung: Nach zehn Jahren wären in diesem Beispiel wegen der geringen Tilgungsrate erst rund 23 000 Euro der gesamten Kreditsumme abbezahlt. Liegen die Zinsen dann aber bei vier Prozent, kostet die Anschlussfinanzierung der Summe von 177 000 Euro fast 740 Euro im Monat. Ist der Wert der Immobilie im gleichen Zeitraum gesunken, würde beim Verkauf zudem ein Verlust entstehen.

Der Käufer muss nicht nur den Kaufpreis der Wohnung zahlen

Verbraucherschützer Reuter rät deshalb zu möglichst langen Laufzeiten und einer hohen Tilgung: „Wem der Zins für eine lange Zinsbindung und eine mindestens zweiprozentige Tilgung bei einer Baufinanzierung derzeit zu viel ist, der sollte vom Immobilienerwerb Abstand nehmen.“ Auch die Nebenkosten für Makler, Notar und Grunderwerbssteuer dürften bei der Kalkulation nicht vergessen werden. Am Ende seiner Beratungsgespräche flössen manchmal Tränen: wenn der Traum vom Eigenheim dann doch an den nackten Zahlen platzt.

Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte sich im Vorfeld gründlich über die Kosten informieren. Der Käufer muss nicht nur den Kaufpreis der Wohnung zahlen. Neben den zu zahlenden Notar- und Gerichtskosten und der Grunderwerbssteuer erwirbt der Eigenheimbesitzer auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Für diese Flächen müssen monatlich Hausgeld und Instandhaltungsrücklagen gezahlt werden. Die genaue Höhe der Beträge wird in der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der Wirtschaftspläne beschlossen.

Kaufinteressenten einer Immobilie sollten sich auf jeden Fall die Beschlusssammlung der Eigentümerversammlungen vorlegen lassen. Hierfür ist eine Ermächtigung des Wohnungseigentümers nötig (§ 24 Abs. 7 WEG). Die Beschlusssammlung gibt Aufschluss über alle in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gefassten Beschlüsse und somit auch über die Vereinbarung zur Höhe des Hausgeldes und der Instandhaltungsrücklagen. Aus der Beschlusssammlung kann der potentielle Käufer auch entnehmen, ob es bereits Sonderumlagen für besonders aufwendige Renovierungen gab. Der Käufer sollte auch die Teilungserklärung prüfen, damit er weiß, welche Gebäudeteile und Grundstücksflächen als Sondereigentum des Besitzers gelten und was als Gemeinschaftseigentum genutzt wird. Die Teilungserklärung bildet die Grundlage zur Berechnung des Hausgelds.

Stellt der Kaufinteressent fest, dass der Vorbesitzer mit der Hausgeldzahlung in Verzug geraten ist, so muss er als neuer Besitzer nicht für den Rückstand haften. Die Beitragspflicht beginnt erst mit der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch. Es haften nur die Eigentümer, die zum Zeitpunkt des alten Wirtschaftsplanes im Grundbuch eingetragen waren. Ein potentieller Käufer muss jedoch für die sogenannte Abrechnungsspitze aufkommen. Das heißt, er muss nachzahlen, wenn die Jahresabrechnung nicht mit dem alten Wirtschaftsplan übereinstimmt, auch wenn er damals noch kein Eigentümer war. Gleiches gilt für Sonderumlagen: Wird eine Sonderumlage vor dem Eigentümerwechsel beschlossen, aber erst nach dem Grundbucheintrag des neuen Eigners fällig, schuldet dieser der Gemeinschaft Zusatzkosten. (dpa)

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