Immobilien : Hohe Mathematik – diesmal zugunsten der Mieter Mietspiegel wird auf eine neue Grundlage gestellt: Was die Berechnungen bedeuten könnten

Christain Hunziker

Spannenwert, wohnwertminderndes Merkmal, Extremwertbereinigung: Mit solch furchterregend technokratischen Begriffen sieht sich konfrontiert, wer sich mit dem Mietspiegel auseinandersetzt. Und doch sollten gerade Mieter dem Thema nicht ausweichen. Denn mit hoher Wahrscheinlichkeit bekommen sie es irgendwann einmal damit zu tun – spätestens dann, wenn ihr Vermieter unter Verweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete eine Mieterhöhung ankündigt.

Bei der Ermittlung des Berliner Mietspiegels sind jetzt zwei Veränderungen beschlossen worden. Die drei Vermieter- und drei Mieterverbände der Hauptstadt einigten sich in dieser Woche auf eine entsprechende Vereinbarung – und die fällt, wie Dieter Blümmel vom Bund Berliner Haus- und Grundeigentümervereine sagt, „für die Vermieter eher schlecht und für die Mieter eher gut“ aus.

Strittig war dabei vor allem die Frage, welche Mieten überhaupt in die Berechnung einfließen. Während im 2007 beschlossenen Mietspiegel die sogenannte Vier-Fünftel-Spanne zur Anwendung kam, gilt künftig die Drei-Viertel-Spanne. Was das bedeutet, erklärt Blümmel so: Das mit der Erarbeitung des Mietspiegels beauftragte Forschungsinstitut erhebt eine repräsentative Stichprobe der Mieten, die in Berlin bezahlt werden. Die jeweils 1,25 Prozent niedrigsten und höchsten Mieten nimmt es dann als Erstes aus der Bewertung heraus; die sogenannte Extremwertbereinigung.

Wenn dann zum Beispiel im Mietspiegelfeld „Altbau bis 1918//60 bis 90 Quadratmeter//gute Wohnlage“ Mieten zwischen 3 und 9 Euro auftauchen, geht das Rechnen erneut los. Drei-Viertel-Spanne bedeutet, dass nur die 75 Prozent der Mieten in der Mitte, also ohne die teuersten und die niedrigsten Werte, berücksichtigt werden. In anderen Mietspiegelfeldern kann die Spanne einen Wert zwischen zwei Drittel und drei Viertel betragen; wie viel genau, bestimmt ein vorab festgelegtes mathematisches Verfahren.

Kompliziert, fürwahr, und doch wichtig. Den letzten drei Mietspiegeln versagten nämlich die Mieterverbände die Anerkennung, weil damals die Spanne bis zu vier Fünftel umfasste. „Die Ausweitung der Spanne auf bis zu vier Fünftel der Mietwerte“, argumentierten der Berliner Mieterverein, der Mieterschutzbund Berlin und die Berliner Mietergemeinschaft nach der Veröffentlichung des derzeit geltenden Mietspiegels im Jahr 2007, „führt im Verhältnis zur Zwei-Drittel-Spanne zu zusätzlichen Mieterhöhungsspielräumen von bis zu 1,02 Euro pro Quadratmeter und Monat.“ Der Grund dafür: Es gibt mehr besonders hohe als ausgesprochen niedrige Mieten, weshalb die Oberwerte im Mietspiegel um so stärker steigen, je mehr Mieten berücksichtigt werden. Damit aber vergrößert sich der gesetzlich zulässige Spielraum, die Miete zu erhöhen.

Wie sich die jetzt gefundene Einigung auf die maximal Drei-Viertel-Spanne konkret auswirken wird, lässt sich nach Einschätzung der Vertreter der Mieter- und Vermieterverbände noch nicht sagen. Denn erst im Oktober beginnt die Erhebung für den neuen Mietspiegel, der 2009 in Kraft treten wird.

Ebenfalls nicht genau beziffern lassen sich die Auswirkungen der zweiten Neuerung, wonach der Mietspiegel ab 2009 den energetischen Zustand des Gebäudes berücksichtigen wird. Doch Vorsicht: Wer in einem schlecht gedämmten Haus wohnt und deshalb mehr heizen muss, kann künftig nicht etwa einfach seine Miete mindern. Der energetische Gebäudezustand wird nämlich lediglich ein Kriterium neben vielen anderen darstellen. Erst aus deren Summe ergibt sich, ob der Vermieter mehr verlangen darf als die ortsübliche Vergleichsmiete.

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