Hotelinvestment: Griff nach den Sternen

Mit den Touristen kommen die Geldgeber: Berlin war 2012 der wichtigste Hotelinvestmentstandort in Deutschland. Das Investitionsvolumen lag bei mehr als 500 Millionen Euro. Das entspricht nach Angaben des Immobiliendienstleistungsunternehmens Head of CBRE Hotels Deutschland 40 Prozent des 1,36 Milliarden Euro schweren Gesamtinvestitionsvolumens in der Bundesrepublik. Der Hintergrund: Berlin hatte 2012 mit 24,9 Millionen Übernachtungen und 10, 8 Millionen Gästen alle bisherigen Rekordwerte gebrochen.

„Als Hauptstadt liegt Berlin im Fokus der Hotelbetreiber“, sagt Ursula Kriegl, Leiterin Jones Lang LaSalle Hotels Deutschland. Ihr Investmentmanagementunternehmen hat 2012 insgesamt elf Hotelverkäufe in Berlin registriert, fast ein Viertel aller gesamtdeutsch verzeichneten Deals.

Neben dem Verkauf von etablierten Hotels gab es 2012 auch viele Neueröffnungen zu verzeichnen. Und so soll es weitergehen: „2013 sollen etwa 25 neue Hotels und Hostels mit 5500 Betten in Betrieb gehen“, sagt Katharina Dreger, Pressesprecherin des Fremdenverkehrsbüros Visit Berlin. Im Dezember 2012 zählte sie insgesamt rund 126 000 Betten. Damit habe sich das Angebot der Schlafmöglichkeiten in den vergangenen zehn Jahren mehr als verdoppelt. „Das zeigt, dass Berlin eine Stadt im Wandel ist“, so Dreger.

Doch mit dem Angebot wächst auch die Konkurrenz. Vor allem im Luxussegment tobt ein Preiskampf – wo sonst kann man sich so günstig und gleichzeitig so luxuriös zur Nachtruhe begeben wie in der Hauptstadt? „Wenn ich nach Renditen streben würde, sollte ich als Investor die Finger von Fünf-Sterne-Hotels in Berlin lassen“, sagt Ulf Templin, Geschäftsführer bei der Wirtschaftsprüfungsorganisation PKF hotelexperts. Schließlich gebe es auch in der Drei-Sterne-Kategorie noch Nachfrage. „Im Luxussegment müssen Hoteliers aber mit Angebotszuwächsen, Kapazitätsüberhängen und Preisnachlässen kämpfen.“ Es ist in Berlin kein Problem, für eine Nacht im Luxushotel weniger als 200 Euro zu bezahlen – in anderen europäischen Metropolen undenkbar.

Investoren sehen das ähnlich. „Berlin ist für die Luxushotellerie kein ganz einfaches Umfeld“, bestätigt Kai Winkler, General Manager bei Kempinski. Deshalb will die Hotelmanagementgesellschaft in absehbarer Zeit neben dem Hotel Bristol am Kurfürstendamm und dem Adlon erst einmal kein weiteres Haus in Berlin eröffnen.

„Jede Ecke in zentraler Lage ist für Hoteliers begehrt“

Gleichwohl: In Berliner Luxushotels wird weiter investiert. In dieser Woche wurde das Waldorf-Astoria mit rotem Teppich und allen Schikanen eröffnet. Emotionen könnten dafür ausschlaggebend sein, vermutet PKF-Geschäftsführer Templin. Einige Investoren wünschten sich eben ein Haus dieses Kalibers in der deutschen Hauptstadt – als Aushängeschild. Außerdem gilt der Standort als krisenfest. Und er boomt: Die Wirtschaftsprüfer von PKF haben in einer Stichprobe ermittelt, dass die Zimmerbelegung in Drei- bis Fünf- Sterne-Häusern in Berlin 2012 insgesamt gestiegen ist – um 3,2 Prozent auf 77,4 Prozent. Auch die Nettozimmerpreise steigen. Sie liegen jetzt bei 87 Euro im Durchschnitt und damit um 3,5 Prozent höher als im Vorjahr 2011.

„Berlin ist gefragt“, sagt Visit-Sprecherin Dreger. „Jede Ecke in zentraler Lage ist für Hoteliers begehrt.“ Das ist an den vielen für 2013 geplanten Neueröffnungen erkennbar: Von der Ein-Stern-Kategorie bis hin zum Luxussegment ist alles vertreten. Dazu gehören unter anderem das Winters Hotel The Wall (Checkpoint Charlie) oder das Designhotel 25hours Bikini Berlin (City West). Einige hundert Meter vom Potsdamer Platz entfernt öffnet das Wyndham Grand. Bis vor kurzem hing hier noch ein Schild von Crowne Plaza. Jedoch hat die New Born Immobilien GmbH den Franchisevertrag mit dem Hotel der IHG-Marke beendet. Allen Markt- und Markenkämpfen zum Trotz soll 2013 ein weiterer Luxusliner andocken: In der Französischen Straße soll ein Titanic-Hotel eröffnet werden.

Zum Geschäft gehören auch die Transaktionen im hochpreisigen Segment. Der größte Einzelverkauf in Deutschland ging 2012 in Berlin über die Bühne. Das Maritim-Hotel in Nähe des Potsdamer Platzes wurde von dem Finanzkonzern SEB an eine Tochtergesellschaft der Al Faisal aus Katar verkauft. Das Fünf- Sterne-Hotel Grand Hyatt war kürzlich die zweite Hotelimmobilie am Potsdamer Platz aus dem SEB ImmoInvest Portfolio, die nach Katar verkauft wurde.

Außerdem hat die Investmentgesellschaft Invesco das Holiday Inn und Indigo am Alexanderplatz von dem britischen Unternehmen Azure übernommen. Das Ramada-Hotel und das H2-Hotel am Alexanderplatz gingen an den amerikanischen Finanzinvestor Lone Star. „Berlin hat mehrere gute Standorte für Unternehmer“, so Ursula Kriegl, Leiterin Jones Lang LaSalle Hotels Deutschland. „Wir sehen die Entwicklung der Stadt sehr positiv.“ Visit-Sprecherin Dreger teilt diese Einschätzung. „Natürlich könnte man sagen, dass der Markt gesättigt ist“, sagt sie. Aber die Investoren glaubten an die Stadt. „Das heißt, so lange es ein freies Grundstück in Berlin gibt – so lange wird in die Stadt investiert werden.“

Valerie Schönian