Immobilien: Im Dienste des Eigentums

Etliche tausend Eigentümer größeren Immobilienvermögens gibt es in Deutschland nach Angaben von Experten. Der Wert jedes einzelnen dieser privaten Immobilien-Bestände beträgt mehrere Millionen Euro. Doch zu dessen Erhaltung und Werterhöhung werde meist wenig getan. Dies ist die Einschätzung von Matthias Schreier, Mitgarbeiter der Credit Suisse Deutschland AG (CS) Real Estate Consulting. Die Firma begreift dies als Chance und bietet privaten Immobilieneigentümern Portfolioanalysen an. Das heißt: Wer mehrere Objekte im Eigentum hat, deren Wert zweistellige Millionenbeträge überschreitet, kann mit dem Rat des Fachmanns deren Erträge verbessern.

Die Portfolio-Manager suchen im Unterschied zu Hausverwaltern nicht nach geeigneten Mietern, sondern nach Antworten auf die folgenden Fragen: Welche Renditen stehen welchen Risiken im Immobilien-Vermögen gegenüber? Was sind die Stärken und Schwächen jedes einzelnen Objektes? Bei welchen Immobilien lohnen Investitionen – und bei welchen nicht? Die Antworten darauf gibt der Immobilienberater und leitet aus der Analyse des Bestands Handlungsempfehlungen für den Eigentümer ab. Am Endes soll dann ein verbessertes Rendite-Risiko-Verhältnis stehen. Bei seinen Kunden, sagt Matthias Schreier, bestehe bereits die erforderliche „höhere Sensibilität für Risiken“. Viele, so der Berater, erwarben Immobilien in den neuen Ländern. Mancher musste dabei herbe Verluste hinnehmen.

Auch die Tochter eines Stuttgarter Bankhauses, Ellwanger & Geiger Immobilien Management, bietet privaten Immobilieninvestoren ihre Dienste an: vom Immobilienmanagement bis zur Hausverwaltung. Geschäftsführer Götz Heimerdinger glaubt, dass die Bedeutung dieses Geschäftszweiges weiter zunehmen wird. Im Vergleich zu früheren Generationen sei heute die persönliche Bindung der Eigentümer an ihre Immobilienbestände geringer. Daher handelten diese weniger emotional und steuerten ihr Portfolio zunehmend unter nüchternen Rendite-Risiko-Gesichtspunkten. Das vergrößere die Renditechancen. Wohnhäuser sind Heimerdinger zufolge jedoch „nur bedingt optimierbar“. Wo dagegen mindestens 30 bis 50 Prozent der Immobilien gewerblich genutzt würden, komme die umfassende Marktkenntnis von Experten voll zum Tragen.

Ganz billig ist die Dienstleistung jedoch nicht: Die E&G-Tochter rechnet entweder nach Tagessätzen ab, die inklusive Nebenkosten bei mindestens 1000 Euro liegen oder nach vorher vereinbarten Pauschalen. Dagegen bietet CS Real Estate Consulting laut Schreier „immer einen pauschalen Festpreis an, der sich am Volumen und der Streuung der Einzelobjekte orientiert“. Der Festpreis betrage 0,05 bis 0,5 Prozent des Portfolio-Wertes. „In unsere Portfolioanalysen beziehen wir dann alle Objekte ein, die in Deutschland liegen und vermietet sind oder vermietet werden sollen“, sagt Schreier. Von der Beratung ausgenommen seien lediglich „Objekte mit sehr ausgeprägtem Spezialimmobilien-Charakter sowie Ferienimmobilien“. Für den CS-Berater kommen also sowohl reine Wohnimmobilienportfolios als auch gemischte Portfolien mit nahezu allen Arten von Gewerbeimmobilien und Standorten in der gesamten Republik als Betätigungsfeld in Frage.

Maike Horn