Immobilien : Im Frühtau zu Werke

Darf es bei einer korrekt errichteten Tiefgarage zu Wasserbildung an der Deckenunterseite kommen?

WAS STEHT INS HAUS?

Wir verwalten eine große Wohnanlage, die im vergangenen Jahr fertiggestellt wurde. Die Tiefgarage wurde noch errichtet. Die Außenanlagen konnten erst zu Beginn des Frühjahrs in diesem Jahr fertiggestellt werden. Zeitweise bildete sich im Winter an einzelnen Teilflächen an der Tiefgaragendeckenunterseite Tauwasser. Nach sachverständiger Prüfung können wir Abdichtungsleckagen ausschließen. Einzelne Eigentümer halten jedoch die zeitweise auftretende Tauwasserbildung an der Deckenunterseite für einen Mangel. Wir sind uns unschlüssig, wie wir uns weiter verhalten sollen.

WAS STEHT IM GESETZ?

Üblicherweise liegt die Tiefgarage außerhalb des sogenannten beheizten Gebäudevolumens. Für die an Außenluft angrenzende Tiefgaragendecke gibt es keine technische Norm, die einen Mindestwärmeschutz zur Vermeidung von Tauwasser vorschreibt. An der Deckenfläche, die unter dem beheizten Gebäude liegt, ist die Gefahr einer Tauwasserbildung an der Deckenoberfläche nahezu unmöglich, da thermisch andere Randbedingungen herrschen als an der Decke unter der Grünfläche. Bei extremem Witterungswechsel zwischen langanhaltend niedrigen und schnell über den Tagesverlauf ansteigenden Außentemperaturen im Frühjahr sind die häufig aus Stahlbeton errichteten Decken so kalt, dass bei natürlicher Belüftung der Garage zwangsläufig warme Außenluft an den kalten Bauteiloberflächen vorbeiströmt und sich Tauwasser bildet. Da wärmere Luft auch einen höheren Wasserdampfgehalt hat, kann es bei solchen Witterungswechseln zeitweise zum Ausfällen von Tauwasser auf kalten Deckenoberflächen kommen. Die kalte Decke erwärmt sich nur zeitverzögert, so dass sich auch mehrere Tage nach dem Witterungswechsel Tauwasser bilden kann. Die Gefahr der Tauwasserbildung steigt, wenn die Tiefgaragendecke noch nicht vollständig mit Schutz- und Vegetationsschicht hergestellt ist. Es wird sich daher in Ihrem Fall um eine zeitweise Tauwasserbildung infolge einer noch nicht vollständig abgeschlossenen Baumaßnahme handeln. Es ist somit kein Mangel.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Auch bei sachgerecht errichteten Tiefgaragendecken kann es bei widrigen Witterungsverhältnissen auch während der Nutzung zu zeitweiser Tauwasserbildung kommen. Zeitweise auftretende Tauwasserbildung an Außenbauteilen unbeheizter Tiefgaragen stellt nach den gegenwärtig gültigen Normenwerken keinen Mangel dar. Insofern die betroffenen Teilflächen durch natürliche Belüftung zeitversetzt auch wieder abtrocknen, ist auch nicht mit Schäden zu rechnen. Geschlossenporige, glatte Oberflächen sind eher betroffen als strukturierte, offenporige Materialoberflächen. In Stahlschalung hergestellte schalungsglatte Betonoberflächen sind fast porenfrei und damit nicht sorptionsfähig, um Wasserdampf aus feuchtgesättigter vorbeiströmender Außenluft ohne Tropfenbildung an der Oberfläche aufnehmen zu können.

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