Immobilien : Im Laden zu Hause

Dürfen für die gewerbliche Nutzung vorgesehene Räumlichkeiten auch bewohnt werden?

WAS STEHT INS HAUS?

Ich sehe gelegentlich, wie ehemalige Läden in Wohnungen umgewandelt werden. Auch ich besitze ein derartiges Objekt in einer Wohnungseigentumsanlage. Ich wohne dort seit Jahren. Ich plane jetzt, mein Objekt zu veräußern. Bei dem Gespräch mit einem Kaufinteressenten hat sich herausgestellt, dass es in der Teilungserklärung zu meinem Objekt wie folgt heißt: „Laden, nicht für Wohnzwecke geeignet.“ Der Kaufinteressent hat vor diesem Hintergrund die Verhandlungen abgebrochen. Bedeutet die Regelung in der Teilungserklärung, dass in einem ehemaligen Laden nicht gewohnt werden darf?

WAS STEHT IM GESETZ?

Ihr Kaufinteressent war zu Recht misstrauisch: In einem Laden darf man nicht wohnen. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt diese Frage in seinem Paragrafen 1 Absatz 1 bis Absatz 3. Danach ist zwischen Wohnungs- und Teileigentum zu unterscheiden. In einem Wohnungseigentum darf man dem Grunde nach nur wohnen. Zulässig ist aber auch der Gebrauch als Ingenieur-Planungsbüro ohne Publikumsverkehr oder als Patentanwaltskanzlei. Unzulässig sind hingegen der Gebrauch als Arztpraxis mit erheblichem Patientenverkehr, als Aussiedler- oder Pflegeheim oder die Ausübung der Prostitution. In einem Teileigentum darf man hingegen nur „nicht wohnen“. Für Ihr Objekt ist davon auszugehen, dass es sich um eben ein solches Teileigentum handelt. Bereits danach dürfte im Objekt nicht gewohnt werden. Zulässig wäre dort hingegen jede gewerbliche Nutzung. In der Teilungserklärung – Gemeinschaftsordnung – wurde der danach von Gesetzes wegen noch zulässige Gebrauch indes sogar noch weiter eingeschränkt. Zulässig ist im Objekt nämlich nicht jedes Gewerbe, sondern nur ein Laden. Unzulässig wäre danach z. B. eine Spielothek. Dass Sie oder ein anderer in dem Objekt wohnen, ist mithin rechtswidrig. Da Sie dort allerdings bereits seit langem wohnen, ist es wahrscheinlich, wenn auch nicht ganz sicher, dass die anderen Wohnungseigentümer das Recht, Ihnen Ihren Wohngebrauch zu untersagen, nach Treu und Glauben verwirkt haben.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Es muss klar sein, ob man in seiner Eigentumswohnung wohnen oder ein Gewerbe betreiben darf. Die unterschiedlichen Einwirkungen auf eine Eigentumswohnung – Lärm, aber auch Schmutz und Dreck – liegen auf der Hand. Es ist daher richtig, wenn das Gesetz zwischen Wohnungs- und Teileigentum unterscheidet und die Wohnungseigentümer auf die Einhaltung der vereinbarten Zwecke bestehen dürfen. Wenn Sie Ihr Objekt als Wohnung veräußern wollen, sollten Sie daher wohl versuchen, es in ein Wohnungseigentum umwidmen zu lassen – woran sich alle Wohnungseigentümer beteiligen müssten. Gegebenenfalls lässt sich eine Umwidmung erreichen, da eventuell auch die anderen Eigentümer kein Interesse daran haben, dass ihr Objekt – so wie es die Teilungserklärung vorsieht – künftig als Laden genutzt wird.

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