Immobilien : Im Zweifelsfall problematisch

ANDERAS LOHSE

Hier und dort hört man, daß es so etwas noch gebe: Der Vermieter geht allmonatlich am Ersten durch sein Haus und sammelt Etage für Etage die Miete ein.Doch gehen diese Zeiten ihrem Ende entgegen - Barzahlung ist kaum noch üblich, allenfalls die Einzahlung am Bankschalter auf das Konto des Hauseigentümers.Dauerauftrag, Überweisung oder auch die Einzugsermächtigung sind heute die Regel, wobei die beiden erstgenannten Methoden kaum Probleme bereiten dürften.Der Mieter hat für die Zahlung der Miete eine Bringschuld und muß lediglich darauf achten, den im Vertrag genannten Zahlungstermin nicht zu versäumen.

Problematisch könnte es jedoch werden, wenn der Mieter dem Vermieter erlaubt, die Monatsbeträge regelmäßig von seinem Konto abzubuchen, was nicht selten bei größeren Wohnungsbaugesellschaften praktiziert wird.Eine Einzugsermächtigung vereinfacht zwar den Zahlungsverkehr, denn der Mieter muß nicht mehr an Termin und Fälligkeiten denken.Wie aber ist zu verfahren, wenn der Vermieter zu viel Miete abbuchen läßt, eine umstrittene Mieterhöhung oder Nebenkostenforderungen einzieht, aber beispielsweise nicht berücksichtigt, daß die Miete wegen Mängel in der Wohnung gekürzt wurde?

So wußte beispielsweise die Stiftung Warentest von einem Fall zu berichten, in welchem eine Wohnungsbaugesellschaft die ihr erteilte Einzugsermächtigung für die Miete auch dazu nutzte, eine hohe Nachzahlung für Betriebskosten einzuziehen, obwohl sich der Mieter ausdrücklich vorbehalten hatte, die Abrechnung zunächst zu überprüfen."Leider kein Einzelfall", hieß es dazu in der Zeitschrift Finanztest.Denn viele Firmen, darunter auch manche Wohnungsbaugesellschaften, machten zunehmend von Einzügen Gebrauch und legten dazu ein Urteil des Bundesgerichtshofes (XII ZR 271 / 94) zu ihren Gunsten recht großzügig aus.Dabei hatten die Richter seinerzeit lediglich entschieden, daß "relativ geringe und gleichbleibende Beträge bei einer entsprechenden vertraglichen Einigung zu festen Zeitpunkten eingezogen" werden dürften.In dem damals zur Entscheidung vorliegenden Fall ging es um den Einzug von monatlich 11,40 Mark für einen Kabelanschluß.

Mietrechtlich sei es durchaus zulässig, eine Einzugsermächtigung formularmäßig zu vereinbaren, weiß man beim Deutschen Mieterbund (DMB), "weil es sich um regelmäßig und der Höhe nach vorhersehbare Beträge handelt".Der Mieter werde dadurch nicht unangemessen benachteiligt.Aber auch in Fällen, wo eine vertragliche Vereinbarung vorliegt, kann der Mieter "aus wichtigen Gründen" die Ermächtigung stoppen - dann beispielsweise, wenn es Unklarheiten gibt über die Miete, die er tatsächlich zu zahlen hat.

Kein wichtiger Grund ist beispielsweise der Bezug von Arbeitslosenhilfe, mußte sich ein Mieter gerichtlich bescheinigen lassen.Der Mieter durfte die bereits erteilte Einzugsermächtigung zumindest nicht aus den von ihm vorgetragenen Gründen widerrufen."Die formularvertraglich vereinbarte Pflicht des Mieters zur Erteilung einer Einzugsermächtigung an den Vermieter ist hinsichtlich der regelmäßig zu leistenden Monatsmiete auch dann zu erfüllen, wenn dem Mieter Arbeitslosenhilfe vierzehntäglich auf das Girokonto ausgezahlt wird", entschied in einem Fall das Amtsgericht Mainz (Az.35 C 1029 / 94).Der Mieter hatte sich gegenüber seiner Wohnungsbaugesellschaft geweigert, seinen Mietvertrag in dieser Hinsicht zu erfüllen mit der Begründung, durch seine finanzielle Notlage würde er benachteiligt und könne aufgrund der zweimal monatlich erfolgten Zahlung auf sein Konto nicht garantieren, daß es zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Miete gedeckt sei.Seine Bank verlange von ihm bei Ablehnung der Abbuchung jeweils zehn Mark für die Bearbeitung."Dies allerdings sind Nachteile", so die Richter, die der Mieter "selbst zu vertreten hat", auch dann, wenn "ihm ein Verschulden nicht zur Last fällt".Er habe vielmehr "durch entsprechend sparsame Lebensführung dafür Sorge zu tragen, daß zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Monatsmiete auf seinem Girokonto eine genügende Deckung vorhanden ist".Steht hingegen im Mietvertrag, daß "die Einzugsermächtigung unwiderruflich erteilt wird, ist das unwirksam" (DMB).

Wurde die Einzugsermächtigung hingegen ohne Regelung im Mietvertrag erteilt, kann kein Vermieter auf der Erfüllung der freiwilligen Absprache bestehen, denn der Mieter kann sie jederzeit widerrufen.Ignoriert der Vermieter den Widerruf, sollte der Mieter dieser Abbuchung bei seiner Bank innerhalb von sechs Wochen widersprechen; das Geldinstitut macht die Buchung dann rückgängig."Dafür darf die Bank vom Kunden auch keine Gebühren verlangen", sagt die Arbeitsgemeinschaft der Verbraucherverbände (AgV).Auch solle man darauf achten, daß die Bank den zurückgeforderten Betrag zum Abbuchungsdatum dem Konto wieder gutschreibt, um etwaige Zinsverluste zu vermeiden.

Im Gegensatz zur Einzugsermächtigung kann übrigens die Teilnahme am Abbuchungsverfahren nicht bindend per Mietvertrag vereinbart werden.Ein dementsprechendes Urteil fällte das Landgericht Köln mit der Begründung: Weil in solchen Fällen ein Auftrag des Mieters an seine eigene Bank vorliege, könne er Zahlungen nicht mehr rückgängig machen.

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