IMMOBILIEN Frage : an Rechtsanwältin Susanne Fitzner Kanzlei Fitzner Dürfen Hausverwalter Abrechnungen abrechnen?

Wer haushaltsnahe Arbeiten absetzen will, braucht Nachweise. Viele Verwaltungen kassieren dafür extra

an Rechtsanwältin Susanne Fitzner

Seit dem vergangenen Jahr können Eigentümer einen Teil der Kosten für Reparaturen und Dienstleistungen im Haus steuerlich geltend machen. Die Hausverwaltung unserer Eigentümergemeinschaft verlangt allerdings 30 Euro, um uns die Auflistung zur Verfügung zu stellen, die wir für das Finanzamt benötigen. Ist das rechtens?

Zunächst kommt es darauf an, was im Verwaltervertrag festgelegt ist. Üblich ist, dass neben dem Entgelt für die „eigentliche“ Verwaltertätigkeit Sonderleistungen zusätzlich berechnet werden können. Damit kommt der Frage entscheidende Bedeutung zu, ob die Erstellung separater Nachweise, etwa für das Finanzamt, zur normalenVerwaltertätigkeit gehört oder ob damit eine Sondervergütungspflicht ausgelöst wird.

Grundsätzlich werden Sie wohl davon auszugehen haben, dass die Erstellung individueller Bescheinigungen zusätzlich zu honorieren ist. Allerdings ist der Verwalter im Rahmen seiner originären Tätigkeit ohnehin verpflichtet, eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung für die Eigentümergemeinschaft zu erstellen. Durch die Einführung der Steuerbegünstigung für haushaltsnahe Dienstleistungen sind die Anforderungen an den Verwalter hinsichtlich dieser Abrechnung gestiegen. Sie muss zum Beispiel auch den Vorschriften der Abgabenordnung und des Einkommenssteuergesetzes (EStG) entsprechen. Die steuerlich relevanten Sachverhalte sollten in der Jahresabrechnung als Gesamt- und Einzelabrechnung dargestellt und Arbeits- und Materialkosten gesondert ausgewiesen werden.

Das Bundesfinanzministerium hat mit einem so genannten Anwendungsschreiben zu Paragraf 35a EStG für Eigentümergemeinschaften, die keinen Verwalter bestellt haben, anerkannt, dass zur Inanspruchnahme von Steuerermäßigungen für haushaltsnahe Dienstleistungen die gesonderte Aufführung in der Jahresabrechnung ausreichend ist. Dies gilt, wenn die steuerbegünstigten Kosten ausgewiesen sind und der Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers individuell errechnet wurde. Meines Erachtens spricht nichts dagegen, dies auch auf Eigentümergemeinschaften zu übertragen, die einen Verwalter bestellt haben. Denn schließlich haben auch Mieter die Wahlmöglichkeit, solche haushaltsnahen Dienstleistungen entweder durch entsprechende Bescheinigungen oder mit der Jahresabrechnung nachzuweisen.

Damit dürfte es auch ihrem Verwalter freistehen, durch eine präzise Darstellung in der Jahresabrechnung die Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass er nicht zusätzlich für jeden einzelnen Eigentümer eine Bescheinigung ausstellen muss. Für eine Zusatzvergütung für die erweiterte Jahresabrechnung wäre dann aber nach meiner Ansicht keine Grundlage gegeben, denn diese gehört nun einmal zu den typischen Pflichten des Verwalters. Da die gesetzlichen Regelungen allerdings noch recht neu sind, ist noch nicht klar, ob Sie Ihre Verwaltung dazu zwingen können, die Jahresabrechnung entsprechend zu erstellen. Das muss erst noch die Rechtsprechung klären.

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