Immobilien selbst verwalten : Spart Geld, macht Arbeit

Von A wie Abrechnung bis Z wie Zahlungsverzug: Was private Vermieter beachten sollten.

Peter Neitzsch
Schimmel im Bad, undichte Fenster, Risse in der Wand: Mängel an der Wohnung sind der häufigste Grund für Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter.
Schimmel im Bad, undichte Fenster, Risse in der Wand: Mängel an der Wohnung sind der häufigste Grund für Rechtsstreit zwischen...Foto: Axel Heimken/dpa

Wer eine Wohnung kauft und vermietet, hofft auf zusätzliche Einnahmen – nicht auf juristischen Ärger. Der Vermieter selbst kann einiges dafür tun, Auseinandersetzungen zu vermeiden: „Viele Probleme lassen sich schon durch die richtige Auswahl des Mieters ausschließen“, sagt Kai Warnecke vom Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin.

„Man sollte seine Entscheidung für einen Mieter sachlich begründen können“, so Warnecke. Dazu gehöre die Vorlage einer Schufa-Auskunft. Aber auch der Vermieter sollte vorbereitet sein: „Viele verwenden veraltete Mustermietverträge“, sagt Beate Heilmann, Rechtsanwältin in Berlin und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht beim Deutschen Anwaltverein. „Da spart man an der falschen Stelle.“ Im Zweifel sei es besser, den Vertrag vorher prüfen zu lassen. Aktuelle Musterverträge erhält man bei den Eigentümerverbänden.

Ein konfliktfreies Mietverhältnis beginnt mit einem korrekten Mietvertrag. Ein Beispiel ist die Kaution: „Hier sieht das Gesetz nur vor, dass eine Kaution erhoben werden kann“, sagt Heilmann. Die konkrete Ausgestaltung muss im Mietvertrag geregelt werden. Ein weiterer Punkt sind die Betriebskosten: Eine Übernahme durch den Mieter ist ebenfalls nicht gesetzlich vorgeschrieben. „Eine korrekte Nebenkostenregelung muss im Mietvertrag stehen.“ Nur so sei eine vollständige Umwälzung gewährleistet.

„Die Nebenkostenabrechnung ist mit Sicherheit die lästigste Pflicht des Vermieters“, sagt Warnecke. „Dabei kommt es am häufigsten zu Streitigkeiten.“ Der Jurist rät, die Abrechnungsmodalitäten möglichst detailliert im Vertrag zu regeln: „Ob individueller Verbrauch oder Quadratmeterzahl: Der Umlageschlüssel sollte für jeden Posten genau festgehalten werden.“ Bei der Abrechnung müsse man sich akribisch daran halten.

„Gerade private Vermieter achten oft nicht auf die Fristen bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung“, sagt Heilmann. Was viele nicht wissen: Liegt bis zum Ende des Folgejahres noch keine Abrechnung vor, muss der Mieter nicht mehr nachzahlen. „Der häufigste Grund für Rechtsstreitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter sind aber Mängel an der Wohnung“, sagt die Anwältin. Beispielsweise weil der Mieter die Miete gemindert habe oder weil die Wohnung nach dem Auszug Mängel aufweise.

„Die Beteiligung des Mieters an Kleinreparaturen ist genau definiert“, sagt Warnecke. Eigenmächtige Klauseln im Mietvertrag seien in der Regel unwirksam. „Grundsätzlich hat der Vermieter die Pflicht, die Wohnung instandzuhalten.“ Eine andere Sache seien Mängel wie etwa Schimmel. „Hier muss geklärt werden, wer den Schaden verursacht hat.“

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