Immobilien übertragen : Verschenken oder vererben?

Die vorzeitige Übertragung von Immobilien lohnt sich vor allem bei größeren Vermögen.

Bei Erbschaften und Schenkungen kassiert der Staat mit. Für nahe Verwandte gibt es allerdings großzügige Freibeträge.
Bei Erbschaften und Schenkungen kassiert der Staat mit. Für nahe Verwandte gibt es allerdings großzügige Freibeträge.Foto: Jens Büttner/dpa

Wer ein Haus baut, will, dass die Kinder später etwas davon haben. Was liegt da näher, als die Immobilien bereits zu Lebzeiten zu überschreiben? Bernhard Klinger, Münchener Fachanwalt für Erbrecht, warnt jedoch vor überzogenen Erwartungen: „Der steuerliche Unterschied zwischen einer Erbschaft und einer Schenkung ist marginal“, sagt er. Entscheidend sei ein anderer Punkt. „Bei einer Schenkung können die Freibeträge alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden.“

Sowohl fürs Erbe als auch für Schenkungen existieren relativ großzügige Freibeträge – jedenfalls für nahe Verwandte. „Omas Häuschen soll steuerfrei übertragen werden können“, sagt Stefan Walter vom Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin. Für Ehe- und eingetragene Lebenspartner gilt ein Steuerfreibetrag von 500 000 Euro, Kindern stehen 400 000 zu – und zwar jeweils vom Vater und der Mutter. Enkel können noch 200 000 Euro steuerfrei erhalten.

In der Regel reichen die Freibeträge völlig aus, um die eigenen vier Wände an die nächste Generation weiterzureichen. Problematisch wird es nur, wenn beide Seiten nicht miteinander verwandt sind: „Unverheiratete Paare werden vom Steuerrecht als Fremde eingestuft“, warnt Walter. Sie können damit auch nur 20 000 Euro steuerfrei erben.

Wie die Freibeträge ist auch der Steuersatz gestaffelt: Kinder und Ehepartner zahlen auf die ersten 75 000 Euro oberhalb des Freibetrages eine Abgabe von 7 Prozent. Werden sehr große Vermögen vererbt, steigt die Steuer auf bis zu 30 Prozent. „Eine Schenkung lohnt sich daher vor allem für größere Vermögen“, sagt Klinger. Wer nur ein kleines Häuschen hat, dem rät er davon ab. Womöglich brauche man das Geld im Alter selbst, etwa für die Pflege.

Nutzungs- oder Wohnrecht sollte vereinbart werden

Auch Stefan Walter empfiehlt: „Wenn Druck ausgeübt wird, ist eigentlich schon etwas faul.“ Was einmal verschenkt wurde, sei fort. Rückgängig gemacht werden könne eine Schenkung nur in Ausnahmefällen, beispielsweise wenn der Schenker daran gehindert wird, von seinem Nutzungsrecht Gebrauch zu machen. Ein solches Nutzungs- oder Wohnrecht sollte auf jeden Fall vereinbart werden. Es garantiert, dass der Schenker weiterhin im Haus wohnen kann.

Wird die Immobilie nicht selbst bewohnt, kann vom Notar in der Schenkungsurkunde auch ein Nießbrauchrecht festgehalten werden. „Dabei sichert sich der Schenker das wirtschaftliche Eigentum an der Immobilie auf Lebenszeit“, sagt Klinger. Das schließt unter anderem Mieteinnahmen ein.

Doch auch für die Beschenkten ist die Übertragung einer Immobilie nicht ohne Risiko: „Steuern müssen in jedem Fall gezahlt werden, auch wenn kein Barvermögen da ist“, erläutert Stefan Walter. Die Steuerschuld kann vom Finanzamt nur gestundet werden, wenn sie nachweislich nicht in einer Summe aufgebracht werden kann.

Wer eine Generation überspringt, spart die Erbschaftsteuer komplett

Überschreitet der Wert einer Immobilie den Freibetrag, rät Anwalt Klinger dazu, nur einen Teil zu verschenken und den Rest zu vererben. Allerdings entstehe so eine Eigentümergemeinschaft aus Erben und ursprünglichem Eigentümer. „In der Schenkungsurkunde sollte präzise geregelt sein, wer welche Pflichten hat und entscheidungsbefugt ist.“

Um die Freibeträge voll auszuschöpfen, müssen zwischen Schenkung und Erbschaft zehn Jahre vergehen, sagt der Berliner Steuerberater Wolfgang Wawro. „Ist der Zeitraum kürzer, wird die Schenkung nachträglich dem Erbe zugerechnet, egal ob sie nun zwei Jahre oder neun Jahre her ist.“ Dafür hat der ehemalige Präsident des Steuerberaterverbandes Berlin-Brandenburg noch einen Tipp parat: „Man kann die Immobilie auch gleich auf den Enkel überschreiben.“ Wer eine Generation überspringt, spart die Erbschaftsteuer einmal komplett. (dpa)

Literatur: Ludger Bornewasser, Bernhard F. Klinger: Schenkung von Immobilien, C. H. Beck 2013, 156 Seiten, 9,90 Euro

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