Immobilienbranche : Kreditklemme ausgeblieben

Trotz schärferer Regulierung sind Banken bei der Finanzierung gewerblicher Topimmobilien spendabel.

Kathrin Jones

Die befürchtete Kreditklemme in der Immobilienbranche ist ausgeblieben. Zumindest in den europäischen Kernmärkten Deutschland, Frankreich und Großbritannien haben Investoren trotz schärferer Bankenregulierung keine Probleme, an Darlehen zu kommen. Die Geldhäuser zeigen sich bei der Finanzierung gewerblicher Topimmobilien unerwartet spendabel. Hypothekenbanken sind wieder gut im Geschäft, viele Landesbanken kommen zurück und Versicherer drängen als alternative Anbieter auf den Markt.

Die Kehrseite des härteren Wettbewerbs sind sinkende Zinsgewinne für die Kreditgeber. Einigen Experten treibt das Sorgenfalten auf die Stirn. Sie sehen sich an die Zeit vor der Finanzkrise erinnert, als es wegen eines Kreditbooms vielerorts Preisblasen gab, die plötzlich platzten. Haben die Banken nichts gelernt? Viele Geldhäuser sprechen bisher nur von „leichtem Druck“. Für Tobias Just vom Institut für Immobilienwirtschaft (IREBS) an der Universität Regensburg steht dagegen fest: „Die Beleihungsausläufe steigen und die Margen fallen.“ Übersetzt: Die Banken vergeben gemessen am Kaufpreis der Immobilie wieder mehr Kredite – inzwischen durchaus um die 70 Prozent – und schaffen es nicht, die Zinsen stabil zu halten oder gar zu erhöhen. So lautet das Ergebnis einer Studie zum Verhalten deutscher Finanzierer auf dem gewerblichen Immobilienmarkt, die Just mit Kollegen verfasst hat.

Auch nach den Erwartungen für 2014 wurden die Finanzierer gefragt. Kaum jemand glaubt, dass die gelockerte Kreditvergabe ein vorübergehendes Phänomen ist. Im Gegenteil: Der Markt dürfte umkämpft bleiben. „Die Banken müssen diesen Druck kompensieren“, sagt Just. „Im Moment tun sie das, indem sie etwas stärker ins Risiko gehen. Es werden wieder mehr Projektentwicklungen in Kerneuropa finanziert oder Büroimmobilien außerhalb der Bestlagen.“

Die Banken schieben sich hinter vorgehaltener Hand gegenseitig die Schuld für den Preiskampf zu. „Wer sich mit öffentlichen Trägern im Rücken extrem günstig refinanziert, kann auch mit Dumpingpreisen an den Markt gehen“, schimpft etwa der Vorstand einer Hypothekenbank auf die Landesbanken. Eigentlich müssten aber alle Institute ein Interesse daran haben, in der traditionell langlaufenden Immobilienfinanzierung gutes Geld zu machen. Andere Einnahmequellen sprudeln kaum, die eigenen Anlagen werfen wegen der Niedrigzinsen kaum etwas ab.

Doch warum sollte es Geldgebern besser gehen als Investoren? Alle tummeln sich gerade im selben Marktsegment: Gut vermietete Büro- und Einzelhandelsimmobilien in Bestlagen von Frankfurt, Paris oder London, gelegentlich in skandinavischen Metropolen. Die Einkaufspreise steigen, das setzt die Renditen unter Druck. „Bei größeren Objekten kommt man im Moment auf fünf bis sechs Prozent, bei kleineren ist es noch weniger“, sagt Georg Allendorf, der in der Vermögensverwaltung der Deutschen Bank das Geschäft mit Immobilienfonds verantwortet. In guten Zeiten waren Anfangsrenditen von acht Prozent und mehr drin.

Ausweichen auf weniger gefragte Märkte im kriselnden Südeuropa wollen weder Investoren noch Banken so recht. „Unter Beobachtung“, heißt es dazu bei den Spezialinstituten Aareal und Pfandbriefbank pbb. So bleibt vor allem die Möglichkeit, in Kerneuropa über möglichst viel Neugeschäftsvolumen Geld reinzuholen. Für die pbb ist das eine Gratwanderung. Sie ist vor der anstehenden Privatisierung dringend darauf angewiesen, ihre Rendite aufzupolieren und muss umgekehrt einen Investor finden, der ihr Portfolio auch refinanzieren kann.

Da klingt die Ankündigung der Allianz, die ebenfalls in die gewerbliche Immobilienfinanzierung drängt, wie eine Kampfansage: Rund fünf Milliarden Euro will der Versicherungsriese mittelfristig investieren. Der für Europa zuständige Manager Roland Fuchs von Allianz Real Estate strotzte auf der Immobilienmesse Expo Real in München nur so vor Zuversicht: „Unsere Projekt-Pipeline ist gut gefüllt, und wir besitzen die notwendigen Ressourcen.“ (rtr)

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